領展業績勝預期股價曾飆半成,獲大摩祝福仲有上升空間?

　　《經濟通通訊社29日專訊》領展房產基金(00823-HK)今日中午公布全年業績,可分派總額按年增6.4%至67.18億元,好過市場預期;全年每基金單位分派雖跌4.3%至262.65仙,但仍高於預期。此外,全年香港物業組合收益按年增2.2%,零售物業租用率維持98%。領展績前半日跌1.5%報32.95元,以半日收市價計,股息率近8厘,而午後最多轉升半成至35.15元。領展績前遭多間大行調低目標價,主要是憂慮港人北上消費,將限制領展香港零售租金收入,現時業績勝預期或可紓緩市場憂慮。此外,領展績後獲大摩唱好,予目標價48元,今年股價仍累跌約兩成,或有進一步上升空間。

*全年可分派總額按年增6.4%,末期每基金分派增11.6%*

　　領展截至今年3月底止全年度,可分派總額為67.18億元,按年增長6.4%,好過市場預期介乎64.1億元至66.78億元;末期每基金單位分派132.57仙,按年增

11.6%,連同中期每基金單位分派130.08仙,全年每基金單位分派跌4.3%至262.65仙,惟仍高於市場預期。市場原預期,領展全年度每基金單位分派介乎254至261仙,按年減少4.9%至7.4%。而由於投資物業公平值變動轉錄虧損,領展全年度扣除與基金單位持有人交易前,錄得列帳虧損24.6億元,前一年度為盈利153.9億元。

　　期內收益及物業收入淨額分別按年增11.0%及9.5%至135.78億元及100.7億元,主要來自2023年3月收購的新加坡資產,以及於上一個財政年度完成收購澳洲及中國內地物業之全年貢獻。投資物業組合的估值按年減少0.6%至2359.79億元,主要由於若干物業的資本化率攀升導致公平值下降,以及外幣兌港元貶值。隨著完成收購七寶萬科廣場之餘下50%權益,其價值之100%已全數納入領展房託投資物業組合,從而部分抵銷了上述影響。基金單位持有人應佔資產淨值按年減少5.4%至1788.23億元。

*全年香港物業組合收益按年增2.2%,零售物業租用率98%*

　　另截至今年3月底止全年度,領展香港物業組合仍表現穩健,收益總額及物業收入淨額分別按年增長2.2%及0.1%,主要由於香港停車場業務表現改善,惟部分被辦公大樓表現疲弱

所抵銷。於2024年3月31日,香港零售物業組合維持98%的高租用率;平均每月每平方呎租金上升至64.4元,較去年63.8元上升0.9%。此外,全年度整體平均續租租金調整率維持按年增長的勢頭,上升至7.9%,惟不及上半財年的8.7%,整體租金對銷售額比例則穩定於12.6%的健康和可持續水平。

　　集團指,期內中國內地物業組合以人民幣計算的總收益及物業收入淨額分別按年增加6.3%及10.6%。此增長主要得益於零售資產的表現出現好轉,加上新收購的兩項物流資產以及七寶萬科廣場餘下50%權益的貢獻,惟部分上升因辦公大樓表現較遜色而抵銷。由於人民幣表現疲弱,以港元計算的收益及物業收入淨額分別按年增加1.7%及5.9%。於2023年3月31日,內地零售物業組合租用率達96.6%。於2023╱2024年度,領展中心城通過策略性地租出前主力店撤離的地庫空間使租金上升,並帶動平均零售續租租金調整率至2.8%。

　　於回顧年度內,負債比率由24.2%下降至23.5%。負債總額(面值)減少57億元至600億元。為應對長期高息環境,集團已對債務組合進行策略調整,將定息債務比率由56.8%提升至69.8%,以盡量降低利率波動的風險。事實證明,集團的利率策略取得了有效的成果,儘管市場利率於年內飆升,但平均借貸成本仍維持於3.78%之具競爭力水平。

*領展:資產負債表穩健,帶來可推動增長併購機會*

　　領展主席聶雅倫表示,儘管受到各項不利因素持續影響,很高興可再次取得穩健的業績。於回顧年度,多元化的效益顯而易見;海外投資組合的回報上升,並與香港及中國內地的表現呈反

周期增長。目前不少投資項目在充滿挑戰的市場環境下正重新定價,穩健的資產負債表為其帶來可推動集團增長的併購機會。

　　領展行政總裁王國龍指,為開展增長新里程,集團致力強化投資實力,以管理來源多元化的資金及把握更廣泛的投資機會,同時最大限度地降低資金成本並保持穩健的風險管理。中長期而言,透過積極管理物業組合、投資項目、資本和資產,有信心成為世界級的投資者和管理人,為基金單位持有人創造價值,帶來穩定的回報及長期可持續的增長。

*大摩:全年每基金單位分派勝預期,予目標價48元*

　　摩根士丹利發表研報指,領展截至3月底止2024財年,每基金單位分派約2.63元,按年跌4%,相當於收益率8%,分派金額較該行及市場預期高2%,屬好過市場較差的預期。

　　另富瑞發表速評指,領展剛公布2024年3月底止全年度業績,下半年基礎利潤為34億元,按年增12%,較上半年增2%,超出該行及市場預測4至10%。另外,毛收入按年增11%,基本符合預期,但因成本上升導致利潤低於預期3至4%。淨利息支出按年降5%,略好過市場預期。受遞延稅項影響,領展在2024財年每單位分派2.63元,同比跌4%,但仍超過富瑞及市場預期2至4%。每股資淨值按年減5%,主要因為資本率上升所致。總括而言,領展2024財年下半年整體表現較穩健,基本符合或略好過市場預期。

*溫傑:未來業績難料兼受制美債息高企,料最多見36元*

　　凱基亞洲投資策略部主管溫傑表示,領展業績相信會對股價有些少幫助,之前市場憂慮港人北上消費會對領展香港租金收入有影響,但現時見到無論續租率及租金收入都仍能上升,暫未受

拖累,股息率亦達8厘,問題是未來半年業績能否保持。再者,今次業績主要受惠新收購資產及物業入帳,此為一次性收益,下次未必再有。另外,領展股價表現很受美國債息影響,預計美國今年內只減1至2次息,若只減1次,可能要遲至11或12月才開始減息,令美債息持續高企。除非美債息明顯下跌,否則領展股價升極有限,績後或可升多一兩日,但料36元會遇上阻力。

　　領展收市升3.74%收報34.7元,最多升5.08%至35.15元,連升3日,累升4.51%,成交8.81億元。

撰文:經濟通市場組、採訪組　整理:李崇偉