持續救市！陸逾50城挺住房舊換新政策 專家：年內將有更多城市跟進

中國持續加大拯救房市力道，全國越來越多城市祭出「以舊換新」政策刺激買氣，根據中指研究院統計，節至周一 (6 日) 已有超過 50 座城市參加，業內人士認為當前住房以舊換新政策仍在探索階段，今年將有更多城市祭出相關配套政策，進一步促進需求釋放。

深圳與武漢是最新加入的中國大城，前者周一稱將支援在深圳有開發專案的房企以及相關房地產仲介機構開展商品住房「收舊換新」和「以舊換新」工作，採行「收舊換新」的房企在收購換屋人舊房時不受法人單位購房政策的限制，深圳市住房公積金管理中心將提供房屋交易便民服務，優化商品住房「帶押過戶」流程，提升房地產交易便利度。

帶押過戶指的是不需要提前歸還舊的貸款、註銷抵押權，就能完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續。

同日，武漢也發佈 10 條穩房市新政，其中推出「賣舊買新」交易新模式，針對年底前賣房並在半年內購買新房，或購買新建商品住房後一年內出售自住房屋的家庭，給予賣房所繳納加值稅 1% 稅收補助。此外，組織金融機構提供長期低利貸款，鼓勵房企、房仲機構與購房者三方聯動，實現舊屋「先賣」、新房「優買」。

此外，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會上周五 (3 日) 共同發起商品住房「以舊換新」活動，主要針對打算出售中古屋與購買新房的民眾，首批參加房企有 20 餘家，房仲機構近 10 家。 

無錫也在上周三 (1 日) 表態加大「賣舊買新」支援力道，凡是在去年元旦後，在無錫市區範圍內出售自有住房，並於 2024 年 5 月 1 日起在市區範圍內購買新建商品住房的家庭，給予政策支援。 

從各地支援「以舊換新」方式來看，中指研究院市場研究總監陳文靜認為主要分為兩種，一是房企聯合房仲對舊屋優先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，二是開發商或國資平台收購舊屋，賣房款項用於購買指定新屋專案，這種方式是今年以來住房「以舊換新」的主流。另外，對出售自有住房並購買新屋的個人或家庭給予一定的購房補貼，也是地方政府進一步促進「以舊換新」的重要舉措。

招商證券房地產行業首席分析師趙可指出，瀋陽與徐州等一部分城市直接為「以舊換新」購屋者提供補貼或契稅補貼，一些城市則規定可用中古屋抵扣新屋購房款或直接收購中古屋，如太倉、蘇州、鄭州、南京等，另一些城市如紹興、深圳、 上海則主要透過調動市場主體，為「以舊換新」購屋者提供一定期限內新屋購買合約無責任解約、房仲機構優先出售中古屋等支援措施，還有一些城市則提供頭期款比例、利率等優惠措施。

長江證券房地產行業首席分析師劉義指出，從已推出住房「以舊換新」政策的城市來看，整體以三、四線城市為主，深圳、上海、鄭州、南京、武漢、濟南等一二線城市也明確支持，多數城市當前住房庫存去化周期偏高。

根據中國《證券時報》分析，若由房企聯合房仲對舊屋優先推薦銷售，在一定期限內舊屋售出則按流程購買新房，若無法售出，則新屋訂金全額退款。這一方法雖更加方便且節約交易成本，但無法保證舊屋一定能夠售出。

此外，若由房企或地方國企收購舊屋，售屋款用於購買指定新屋專案，即便舊屋不怕賣不出去，但也可能存在收購價不如預期，以及購屋者所在區域不在收購範圍內等問題，需要仔細核對當地政策的具體條款。

儘管各地密集祭出「以舊換新」政策，但陳文靜仍認為，目前處於政策探索階段，當前整體效果尚不明顯。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嫱表示，當下房市發展並不能單純從鼓勵需求切入，而是應從供需兩端著力，「以舊換新」則觸及供需兩個方面。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則指出，未來透過消化存量房產方式來滿足配租型或者配售型保障房需求，也許會成為一種重要的方式，其中關鍵是要遵循市場化、法治化和商業永續原則。

業內人士也預估，今年將有更多城市祭出「以舊換新」的相關配套政策。