萬科股東大會上的四條干貨

5月22日，深圳（樓盤）大梅沙總部，萬科周年股東大會足足持續了3個小時。面對現場眾多大小股東，郁亮侃侃而談，說“萬萬”沒想到的合作，說內部設立的軍令狀，說萬億市值目標，說物業板塊的拆分上市。這都是萬科管理層對於未來十年企業發展定下的基調。

一、二萬合作各干各的

得益於萬科與萬達聯姻，萬科第一次不用舉牌拿地，就得到了很多住宅地。雙方各干各的，不會有衝突。

行業結盟發展的時代已經來臨，最好的合作不是大企業和小企業之間的整合，而是幾個大企業之間的優勢整合。如果不合作，未來三到五年主要城市都不會有你的影子。未來，萬科還是會在這方面繼續努力。

二、利潤不達標取消年終獎

萬科內部以已經設立了軍令狀——2015年的目標是創造200億元利潤，如若無法完成，包括一線老總在內的高管團隊將統一取消年終獎。

2014年萬科的凈資產收益率和凈利潤率分別為17.86%和10.76%，分別比2013年下降1.8和0.5個百分點。利潤率、回報率水平下降，我們很憂慮，面對股東也很羞愧。萬科有義務提高回報率，保持不變就是后退，所以正在修改考核制度。

萬科結算收入增長沒有跟上銷售增長，影響了利潤，未來要加快結算周期，提高盈利能力是2015年的五大目標之一。

三、未來十年實現萬億市值

未來十年，萬科具體有以下幾個奮斗目標：

1、萬科在十年以后，不只是一個單一的住宅產品型公司，要基於客戶生活幸福感的全新要求，為客戶成長提供各樣的服務。比如目前提供青少年的教育成長服務。整個華南地區最大的青少年教育供應商是萬科。同時，萬科還有到后端的養老服務，這是基於客戶全部過程的服務。

2、要從單一的賣房子，轉向到市場管理和價值管理，簡單通俗的解釋是，萬科未來不只是賣房子，還要讓更多的資產可以出租。

3、從職業經理人轉化為事業合伙人，要有一個共擔機制，共同承擔，這樣才會體會到和股東一起共事冷暖。

4、未來萬科會不斷地向扁平化的架構努力，預計會在6月份完成這個事情，我們在適應這個世界變化的需要。

5、萬科希望以萬億市值作為奮斗目標，十年以后我相信不只有萬科的房產，希望在未來能夠培養更多的業務。

物業、物流、養老、社區商業等，都是目前可以看得到的模塊，我希望萬科未來能夠有更多業務獨立上市，成為有若干個上市平臺、也是多業態上市平臺的一個控股集團。整個平臺加起來有1萬億市值。

四、加快研究物業板塊上市

如今，擴張戰略對於萬科這樣的企業已經不可持續，在存量市場上掘金已經是行業共識。因此，物業管理板塊造就了房企的新增長點。截至去年底，萬科物業服務合同管理面積已達1億平方米。

萬科物業正準備獨立發展，包括上市的考慮。原本萬科希望把上市事宜放后面一點，但發現形勢不等人，所以現在正加快研究。物業服務板塊爭取今年上半年完成合伙人改制，萬科物業必須要市場化。

萬科不會去改變業主和原有物業之間的合作，僅是用“睿服務模式”改變物業系統。目前萬科主要接觸的是國有物業公司，因為物業這塊在國企看來是包袱，規模不大，符合抓大放小政策。