〈房產〉高租金價差誘因+產業ESG 南港吸引高端企業租戶遷徙

未來五年南港辦公室累積逾 33 萬坪新增供給問世，在租金單價最高有 45% 的價差誘因、企業注重辦公環境符合國際標章 LEED 及 WELL 等加持，再加上大型集團可整合旗下企業於一體的優勢下，有機會吸引信義計畫區的大型企業搬遷至南港。

根據商仲高力國際調查，2024 至 2028 年的 5 年時間，台北市辦公室新增供給總面積預估達 76.6 萬坪，其中高達 33.5 萬坪、約 43.7% 集中在南港，因此，南港將成為這波辦公室租賃市場最具爆發力的區域。高力國際董事總經理劉學龍指出，目前企業在搬遷的時候最主要會考量區位及租金價差，現在又多加了一個大樓是否符合企業 ESG 規範、是否有 LEED 和 WELL 等國際標章的考量。

高力國際 ESG 部門資深董事朱秉瑩比較亞洲區主要城市辦公樓趨勢指出，辦公室新增供給量大增的區域，通常要比其它區域具有撼動租金的空間，例如從主力租戶開始，提供早鳥優惠租金、更多免租期，具備國際綠色認證.. 等等進而吸引更多企業進駐。

台北市的下一波巨量供給，將會成為國際與製造業整合旗下各服務部門的龐大機會，其中不乏購置或租賃總部大樓的客層，而南港具有捷運、高鐵、鐵路等三鐵交通優勢，本身具有科技產業廊帶優勢，租金又相較信義計畫區便宜，加上為因應產業應對政策對 ESG 發展與揭露，從整體建物的建材到碳排營運管理，都更將符合永續經營的需求，預計將掀起一波科技企業遷徙潮。

高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民分析，以過往南港軟體園區為例，當時每月每坪租金頂多 1000 元出頭，對照當年台北平均租金每月每坪近 2 千元，而信義、民生敦北及敦南的 A 級辦公大樓更是已達每坪 2,300-2,800 元的水準，便吸引 HP、Yahoo!、Intel 等知名跨國企業搬至此處，租金支出可省下將近一半。

目前南港區較新穎的大樓平均租金每月每坪大約在 2,200-2,400 元左右，信義計畫區相同品質的大樓則平均約 4,000-4,600 元，兩區域租金存有將近 45% 的價差；倘若再計算搬遷後的裝潢費用，攤算回來後若是低於現行每月租金，便具有搬遷誘因，再加上區位、產業聚落、ESG 永續營運等綜合考量，只要有先行者啟動搬家模式，預期後續會跟著帶動第二家、第三家。

陳頌民指出，除吸引高端辦公室商圈企業搬遷至南港外，也同時因交通條件較便捷及新建案陸續完工，進而吸引內科企業也往南港遷徙，主因是內科塞車等交通問題，相形之下，南港有捷運板南線可以直通信義計畫區、文湖線則可連接內科，以及民生敦北，甚至是南京東路商圈，還有高鐵、台鐵以及多路線公車轉乘交通優勢，可大幅減少塞車所耗費的時間。更主要的是，目前內科主要的西湖段與文德段裡面，具有單一樓層大面積辦公室供給較少。

反觀南港則有很大的空間可以滿足企業租戶。因此整體言之，南港未來不單可望吸引信義計畫區與內科租戶，甚至部分在傳統台北市中心商圈的科技類企業租戶，也都很有機會搬遷至南港，形成信義計畫區延伸的辦公商圈。此外，對於台灣多數企業以外銷出口為主要經營模式，銷售出口在 ESG 永續經營的規費與需求動能下，新供給建築如能符合相關規範，並提出完整碳排監控與減碳計畫，無疑為產業落地符合法規與向外擴展市場助力。

劉學龍進一步認為，未來幾年台北市辦公商圈將出現信義計畫區及台北車站商圈兩大一級辦公商圈，再加上南港、內湖及北士科的產業聚落，五大區域將是未來企業租戶考量進駐的辦公商圈，而 ESG 也即將成為企業優先選址的主要考量。