FT：人口結構將進一步分化中國樓市

我在《中國樓市組合拳藥不對症》文章中提到，中國樓市“3·30新政”將有利於改善型需求和二手房市場，該政策對一二發達城市利好，而對三四城市影響有限。一個多月過去了，樓市的實際表現印證了上述判斷。

從新房成交數據看，4月份40個重點城市總銷量環比上升13%，同比上升20%。其中一城市表現突出，環比及同比增幅均超過四成。然而，三四城市環比下降14%，同比僅微升5%。同時，二手房市場的表現又明顯優於新房市場。4月“北上廣深”二手住宅成交面積環比漲幅超過60%，同比則有80%的巨大漲幅。

之所以會出現一二跑贏三四、二手跑贏新房的結果，主要原因在於：一方面，各城市樓市發展程度不同。一城市為代表的發達城市已經進入相對成熟階段，其表現為二手房成交比重已經超過新房；因此二手房營業稅降低后，相當於房齡在2-5年的二手房價格直接下降5.5%。交易成本明顯下降刺激了成交，同時促進了整體市場“賣舊買新”改善型購房的良性循環。

另一方面，各地樓市供求格局不同。大多數二三城市過去幾年中發展過快，土地供應、新房建設與銷售量均大幅增長，使得它們的人均新房擁有面積已經超過一城市的平均水平。換言之，很多二三城市在經濟發展、投資需求等均不如一城市的情況下，卻賣出去比一城市更多的房子。另外，新房存量、土地供應量等也明顯高於一城市。但是，多數二三城市人口增長卻比一城市低很多，甚至有些城市人口已接近零增長，缺乏持續穩定的新增居住需求。因此，在整體供大於求的情況下，即使有政策刺激，市場也不會輕易回升。

從城市層面看，在這一輪樓市回暖過程中，表現最為突出的當屬深圳。該市近期二手房價格出現大幅上漲，僅3、4兩月累計價格漲幅即超過7%，這樣強勁的漲幅在歷史上也屬於高位。同時4月價格同比漲幅也達到12.6%。不論環比還是同比，深圳4月的價格漲幅均為所有城市之冠。深圳之所以有如此突出的表現，究其原因：

首先，深圳樓市規模小，是“北上廣深”中最小的。同時，新房占比也是最低的，僅占三成。因此，雖然其新房庫存消化周期與其他一城市相差不多，但存量對值很低。當需求反彈時，新房庫存不能像其他城市那樣起到蓄水池的作用，市場容易被一下子推高。

其次，業結構的影響。我們常，決定一個城市住宅銷量的是人口規模，而決定其房價水平的則是業結構，和以此為基礎的收入結構。深圳是國內互聯網行業以及金融行業的聚集地，去年這兩個行業的發展有目共睹，從業人員收入大幅提高，因而促生了大量購房需求。這一點和美國網絡科技行業大爆發后硅谷豪宅價格大漲的道理是一樣的。

最后，人口的年齡構成，這一點可能被談論的比較少。作為一個移民城市，深圳本身的人口增速就在全國居前列，同時，其常住人口中，年輕人占比也較高。從第六次全國人口普查數據可以看出，深圳20-24歲年齡段的年輕人占比極高，而50歲以上的中老年人占比則很低。

人口的增長是一個城市住房需求的主要動力，這一點已經成為身處“白銀時代”房地行業的共識。一二發達城市樓市表現好於三四城市，也正是得益於其穩定的人口增長。而城市人口的年齡結構也同樣重要，因為這將決定樓市未來需求的可持續性。

目前的房地市場，投資需求已經逐漸減弱，自住需求成為支撐樓市的主要動力。而自住需求與人們的年齡段有密切的相關性。也就是，在人們生活的不同階段，有不同的購房需求。

中原地集團實際成交數據顯示，當前樓市中，購房者主要集中在25-35歲之間，他們占所有購房者的50%以上。從所購房屋的面積和價格段看，也以剛需類品為主，符合當前市場需求的主流。因此可以，這個年齡段的人口越多，市場的潛在需求就越紮實。而隨購房者年齡的增長，其所購房價也隨之同步上升，戶型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購房為主。總體來看，40歲以上年齡段購房占比大大低於35歲以下年齡段。

因此，我們可以得出這樣的結論：人口增長越快，購房需求越穩定；而在人口增速接近的情況下，年輕人比重越高，則購房需求越穩定，而且更具可持續性。

去年全國房價漲幅第一的廈門市，其人口年齡結構與深圳非常接近，同樣是年輕人占比高而中老年占比低，其年輕化程度明顯優於其它城市。

其實，從六普數據看，几乎所有的城市都出現了20歲以下年輕人占比急劇減少的現象。這意味5-10年后(其實就是目前和未來5年，因為六普是2010年的數據)，購房主力年齡段，即25-35歲年齡段人口將會大幅減少。這勢必將影響購房需求。一大城市因為有外來人口的流入，這個問題並不那麼嚴重，但很多人口增長緩慢的城市將會面臨需求不足的困境。例如，三四城市中的瀘州、安慶、唐山、襄陽等地已經出現40歲以上中老年人占比最高、年輕人口不足的現象。由於這些城市人口增速已經很低，未來樓市需求的減弱是不可避免的。

基於目前各城市的人口增長速度和人口年齡結構，未來新增購房需求將由目前的首套剛需為主，逐步轉向改善型為主。而多數三四城市將出現需求逐步減少的局面。這也從另一個角度解釋了為什麼三四城市，即使有救市政策刺激，樓市也難以反彈的原因。

從政府角度看，如果要緩解三四城市的上述困境，維持房地市場的穩定，一方面需要加快城鎮化速度，增加對外來人口的吸引。另一方面則需要降低房價收入比，一個選擇是讓房價降下來，但隨之而來的地價下降會影響地方政府債務的抵押價值；另一個選擇則是提高買房人的支付能力，可行的方法包括降低首付比例、提供低息購房貸款、買房退稅等，以減緩人口年齡老化帶來的購房需求下降。

(來源：FT中文網 中原集團研究總監 劉淵 本文僅代表作者觀點。)