【FOCUS】城中村改造,考驗分蛋糕

　　【FOCUS】三和大神、蜜雪冰城、握手樓(指從自家窗戶可觸碰鄰居的窗台)……說到「都市裏的村莊」--城中村,總讓人愛恨參半,一面是混雜的髒亂之地,另一面是廉價的容身之所。周末召開的國務院常務會議最新部署,在8個超大城市及11個特大城市,積極穩步實施城中村改造,而最值關注有二:資金何來,需求何在。

*從政府擔綱,轉向市場主導*

　　中國上半年商品房銷售額按年增1.1%,距離跌入負值僅一步之遙,如何攪動近死水一潭的樓市?隨著國常會祭出城中村改造,2013-2018波瀾壯闊的棚改記憶再浮出水面,但

這一次有何不同?

　　上一次棚改源自2013年政府工作報告,明確「改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村」,而最大的助推劑即是「貨幣化安置」。僅2013-2018上半年,國開行發放PSL(

抵押補充貸款)總計高逾3.6萬億元,政府批量購買存量商品房,或拿到補償款的居民入市,刺激商品房銷售額在2016年首4月錄井噴式增長61.4%。

　　再看今次,國常會表示,要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用,鼓勵和支持民間資本參與,換言之,當年棚改的「政府擔綱、央媽資金」,將轉為「市場主導、民間資本」;實施範圍亦將從全國鋪開,轉為集中於19個超大特大城市。

*涉地方、民企、房東、租客*

　　如何解讀?一個詞--「效益」。當年受惠棚改而庫存大降的三四線城市,現時正正是人口淨流出的風眼;今次城中區改造集中超大特大城市,既能有效覆蓋大量遷入的外來務工人口,又能完善超大特大城市的社會治理死角。

　　那麼具體怎麼改造?鑑於國常會強調「成熟一個推進一個,實施一項做成一項」,加上地產商資金鏈今非昔比,過往被視作「難度最大,收益最佳」的大拆大建模式恐難重演,取而代之的,將是通過綜合整治、功能更新、服務升級來進行。

　　由此帶出另一些問題,在寸土寸金的超大特大城市,城中村的地價如何釐定?民間資本有何誘因參與改造?如何平衡房東和租客的利益?回想萬科2017年高調推進的「萬村計劃(統租

城中村房屋,經過改造後以長租公寓品牌形式運營)」,最終因收支及各方利益難以平衡而風波不斷。沒有當年棚改的自上而下大水滿灌,地方的錢袋子、民企的現金流、房東的小算盤、租客的承受力……怎樣切分蛋糕、創造需求,學問很大。