【政策解讀】國務院推城中村改造存三大局限,料非「棚改2.0」

　　《經濟通通訊社記者楊英傑24日報道》國務院總理李強主持召開國務院常務會議,審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》,會議指出要在超大特大城市積極穩步實施城中村改造,堅持穩中求進、積極穩妥,優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造,成熟一個推進一個,實施一項做成一項。

　　在樓市下行壓力巨大的當下,國務院提城中村改造格外惹人注目,甚至有自媒體解讀為「棚改2.0」,房地產行業有望迎來第二春云云。不過有市場人士及券商指出,城中村改造政策和棚改有較大分別,目前的經濟形勢和推行棚改時的經濟形勢亦大不相同,料今次政策對房地產行業影響有限。

*城市「微改造」,難撬動一二線城市樓價*

　　首先,指導意見特別指明是「超大特大城市」,而全國被評為「超大城市」和「特大城市」的只有19個城市,而當年受益棚改政策最多的三四線城市則不包括在內。盡管超大特大城市去

年的房地產銷售金額合共約49637億元人民幣,佔全國銷售額的約37%,但這些城市的樓價主要以經濟預期帶動,而城市改造所撬動的購房需求,對於房地產規模較大的一二線城市而言作用有限。

　　其次,國務會議在表述中提到,「成熟一個推進一個,實施一項做成一項」,意味著不會像當年棚改一樣進行大規模的城市改造工程。國信證券在報告中指出,預計不涉及大拆大建,而是在符合條件的城市中聚焦「微改造」,因此本次城中村改造帶來的增量效果都將顯著低於棚改時期。

*人行若不放水,城市改造難順利推行*

　　而最後一點也是最重要的一點,就是地方政府還是否有財力推行城市改造計劃。在棚改時期,地方通過國開行、農發行等政策性銀行取得低息貸款支持,相當於對房地產行業定向放水,但

考慮到如今房地產行業已經面臨普遍性的債務危機,加上「房住不炒」、「去槓桿」等政策取向,銀行業是否還會為城中村改造項目提供大量資金,是一大疑問。在地方政府本身也錢緊的情況下,如果國家不發錢,就只能指望民間投資,但民企景氣度不足,現在就連就業都難以保障,民間資本要入局城中村改造,可能還需要更多信心。