《本港樓市》仲量聯行:「樂建居」銷售欠彈性,需調整吸引發展商

　　《經濟通通訊社13日專訊》仲量聯行今天發布的《香港住宅銷售市場綜述》指出,房屋局在6月推出私人興建資助出售房屋先導計劃需要作出調整,始能在目前的疲弱市況下吸引發展商的興趣。

　　仲量聯行香港主席曾煥平表示,發展商投資地產項目時本質上是在對未來樓價方向下注,但該先導計劃的風險回報並不對稱。由於私人參建居屋的售價設定為市場價值的65%,項目發展期內市場出現的樓價升幅所帶來的額外收益將減少35%。同時,由於政府不會回購未售出的單位,發展商必須完全承擔任何樓價下跌的風險,甚至可能不得不以低於回本價的水平推售項目。

　　另一值得注意的地方是買家資格準則的不確定性。資助出售房屋的售價尚受合資格買家的負擔能力所限制,而該資格將依循到時的居屋計劃。今年房委會將一人申請者的每月入息上限從3.3萬元收緊至3.1萬元。居屋計劃要求的任何不利變化都可能減少合資格買家的人數和資助出售單位的售價,使發展商難以找到有利可圖的定價水平,並減低他們對該計劃的興趣。

　　同時,由於缺少按揭擔保,「樂建居」合資格買家需要通過壓力測試申請按揭,亦難以獲得居屋申請者能夠取得的最高95%的按揭成數。這些「樂建居」相較於居屋計劃的問題意味著市場對購買「樂建居」的意欲未必如居屋。

　　仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示,該先導計劃在設計和銷售上的安排也欠缺彈性。固定的單位面積和數量要求可能不適合某些地區的目標市場。此外,在房屋局局長通知後一個月內一次過推售所有資助出售單位的要求,將限制發展商在有利時機推出項目的能力,影響銷情。

　　此外,在目前的經濟環境中,利息和建築成本的上升伴隨著樓價的下跌,整體上降低了發展住宅項目的吸引力。發展商的目標是提供達到政府標準和具質素的單位,但高昂的發展成本會影響其地價的預算,低於政府的定價,令有關用地或將流標,導致住房供應的減緩。(bi)