領展受供股影響分派大減股價曾插6%,大摩仍看62元可趁低吸?

　　《經濟通通訊社31日專訊》領展房產基金(00823)今日中午公布業績,受3月供股影響,年度每基金單位分派按年減少10.3%至274.31仙,當中末期每基金單位分派118.8仙,按年減18.7%。集團全年香港物業組合收益及物業收入按年分別增5.9%及6.8%,零售物業租用率98%,惟受疫情影響,內地物業組合收益減少5.9%,另受累利率急升及負債增加,財務成本大增75%,不過供股後淨負債比率降至17.8%。領展股價午後最多跌逾6%低見44.35元,創近7個月低,績後大摩雖指其全年分派輕微遜預期,但仍籲增持,予目標價62元,而領展現價股息率仍近6厘,不知可否趁低吸納呢?

*全年可分派總額按年跌1.7%,末期分派減18.7%*

　　領展截至今年3月底止全年度,可分派總額為63.11億元,按年跌1.7%;若撇除2021╱2022年度上半年已付酌情分派,年內可分派總額按年微升0.6%。今年3月底

完成供股後,已發行基金單位數目增加20%,令末期每基金單位分派按年跌18.7%至118.8仙,連同中期每基金單位分派155.51仙,全年每基金單位分派減少10.3%至274.31仙。撇除酌情分派及供股攤薄影響,按相同基準計年度每基金單位分派大致不變。

　　集團期內收益及物業收入淨額分別按年增加5.4%及4.8%至122.34億元及91.98億元,主要由於香港市場表現改善及授予租戶的租金寬減減少,惟被內地市場因疫情限制措施導致表現疲弱所抵銷。

*全年香港物業組合收益增5.9%,零售物業租用率98%*

　　領展指,受惠於租用率錄得新高及穩健的續租租金調整率,其香港物業組合繼續展現出韌性,全年收益及物業收入淨額按年增長5.9%及6.8%。整體租金收繳率維持於99%的高水

平。零售物業組合租用率達98%,創歷史新高,儘管零售市況於本財政年度大部分時間維持疲弱,商戶的整體銷售大致復甦,並超越2019年冠狀病毒病前的水平。整體商戶每平方呎零售銷售總額按年增長6.2%。隨著社交距離措施進一步放寬,消費意欲提振利好商戶,商戶銷售額繼續呈上升趨勢,集團的整體租金對銷售額比例下降至12.5%。集團香港零售資產整體平均續租租金調整率上升至7.1%。

　　另集團提及,疫情來襲對中國內地物業組合的總收益造成壓力,按年下降5.9%。物業收入淨額下降9.8%,主要由於疫情於全年大部分時間持續惡化,導致收益減少,惟部分減少被物流資產的新貢獻所抵銷。於2023年3月31日,物業組合的租用率維持在95.2%的高位,較2022年9月30日的92.1%大幅提升。零售業務的平均續租租金調整率為-3%,預計明年將恢復至正增長。

*財務成本大增75%,惟淨負債比率降至17.8%*

　　另方面,由於利率自2022年3月起急劇上升,加上用於支持新收購項目的負債結餘增加,領展去年度財務成本增加74.5%至17.54億元。領展表示,由於利率可能於未來一段

時間仍處於較高水平,預期個別房地產市場將繼續處於調整期,將仔細物色及評估增長機會及戰略目標。

　　截至3月底,領展每基金單位資產淨值下降4%至73.98元。領展供股後,淨負債比率下降至17.8%,且在未來12個月內再無融資需要。此外,年內領展動用逾4.08億元回購合共670萬個基金單位,平均價為60.7元。領展表示,若市況及監管規定許可,將考慮進一步回購基金單位。

*領展:冀未來分派續增,有耐性自然可收購到好項目*

　　領展行政總裁王國龍表示,於未來6至12個月,受惠於通關,本港零售業務料增長明顯。

　　對於集團收購進度,王國龍形容前景未必太樂觀,由於買賣雙方價差拉闊,加上息口料維持在高位一段較長時間,融資成本上升,因此尋找良好投資項目回報並不容易,但強調公司不停留意收購項目,及較小心使用供股資金,稱「有耐性自然有好項目」。內地零售方面,領展首席財務總裁黃國祥指,旗下商場本月人流已幾乎完全重返疫前水平,內地零售最壞情況已過去,內地資產仍具有潛力及前景,公司不急於減持。

*大摩:領展全年分派輕微遜預期,租戶零售銷售增長加快*

　　摩根士丹利發表報告指,領展中午公布2023財年業績,全年度每基金單位分派下跌10%至2.74元(股息回報約5.9厘),較該行及市場原預期低3%,輕微遜預期;扣除

供股的攤薄影響,分派收入按年增長1%至63億元。領展於2023財年旗下香港零售租金回調率錄得7.1%增長,租戶入住成本達12.5%,租戶零售銷售錄得6.2%增長,意味今年1至3月按年升16%,予目標價62元,維持「增持」評級。

*花旗:受累利息支出業績略遜預期,予目標價59.5元*

　　花旗指,領展2023財年業績略為低於預期,主要由於高於預期的利息支出;全年每基金分派2.7431元,按年跌10.3%;股息收益率為5.9%。雖然整體分派略低於該行預

測,但其經營業績依然強勁。2023財年已考慮到近期供股的所有攤薄影響,這應會推動集團從2024財年開始實現穩定的分派增長。另集團收入按年增長5.4%至122.34億元。

租金收入增長是由於香港零售物業租金上調7.1%、停車場收入增加以及新收購的內地或海外資產的貢獻,但被內地投資組合的負增長略微抵銷,予「買入」評級,目標價59.5元。

*鄧聲興:美息續升息率不吸引,惟作中線收息仍可考慮*

　　意博資本亞洲有限公司管理合夥人鄧聲興指,領展業績其實不太差,香港物業組合全年收益按年增5.9%,零售物業租用率也達98%,但受供股影響分派收益減少,加上現時美元強勢

,下月美國可能繼續加息,定期存款息率達5厘,領展5厘幾息率在要承受股價下跌風險下不太吸引。不過,若買入作中線收息現價可考慮,之前集團買入澳洲及新加波等物業,雖買入價偏貴,惟如日後經濟好轉,物業具升值潛力,集團中長線發展仍可看好。

　　領展今日收市跌3.81%報45.5元,連跌10日,累計跌幅10.26%,成交11.36億元。

撰文:經濟通市場組、採訪組　整理:李崇偉