【內房困局】佳源國際成首家清盤百強房企,重組獲支持仍在劫難逃

　　《經濟通通訊社記者楊英傑9日報道》內地百強房企佳源國際(02768)日前公布,於5月2日被香港高等法院頒令清盤,公司須解散以及出售資產,以償還逾期的1450萬美元債務。佳源國際因無法按時公布2022年全年業績,股票自4月3日停牌,遭頒令清盤後復牌機會更加渺茫,此前未能出逃的小股東現恐血本無歸。佳源國際目前股價為0.173港元,四年半以來市值蒸發99%,淪為毫子股。

　　佳源國際不但是今年第一家被強制清盤的內地上市房企,還是內房流動性困局以來第一個國內營運主體被清盤的大型房企。事實上新力控股是首家被清盤的內地房企,並於今年4月從港股市場退市,不過由於公司存在重大營運問題,早已不算一線房企,至於陽光城集團(深:000671)旗下境外主體陽光城嘉世國際亦同樣被香港法院頒令清盤,但對陽光城集團本體而言影響有限。

　　根據佳源國際2022年中期報告,截至去年6月底公司總資產約921.5億元(人民幣.下同),因此被內媒稱為「千億房企」,但實際上公司有超過七成資產價值是來自庫存物業;公司當時擁有價值55億元的現金及現金等價物,不過短期負債高達132億元,是典型的現金流斷裂。

　　根據過往通告,佳源國際於去年9月6日接獲香港高等法院原訟庭發出的清盤呈請,呈請人楊敏為公司一筆美元債的持有人,在進入法院程序後,佳源國際成功爭取聆訊三度延期,但期間雙方並無達成和解協議,盡管公司聲稱重組計劃已在推進中,但仍遭法官裁決公司清盤。有專家分析指,香港法院在頒布清盤令時通常持比較審慎的態度,盡管佳源國際可以上訴,但是香港法院撤回清盤令的可能性很小。

*據報八成債權人同意重組,法庭憂方案未具可行性*

　　今次佳源國際遭發清盤令,引發業界驚詫,主要有兩大原因:第一是訴訟所涉債務金額只有1450萬美元,相比起公司資產總值而言數額不大,公司有大量土地儲備,必要時可轉讓土地

使用權回收現金,而且公司還進入了去年底第二批中債增發債的名單;第二是公司已經宣布放棄債務展期轉而進行重組計劃,有報道指在清盤前有80%的離岸債持有人已同意債務重組。

　　既然債權人都同意債務重組,那麼香港法院為何堅持讓佳源國際清盤?綜合內媒報道,法官在聆訊中提出兩大質疑,一是公司沒有作出足夠努力來證明不清盤是正當合理,二是佳源國際的重組計劃只是公司提出來的一個想法,意指公司沒有給出一份清晰合理可操作的方案。

　　在相關持份者及外界眼中,持續推進債務重組計劃一向被視為房企反對清盤的重要理據,此舉反映公司一直在尋找方法自救。例如龍頭恒大(03333)在上一次清盤聆訊上宣布,將於3月底前準備好其227億美元境外債務的重組協議,有關方案於今年4月公布,不過因債權人投票率不足而需要延期表決;融創(01918)亦在去年11月清盤聆訊前夕向內媒放風,稱其境內債務重組已有初步方案,結果方案於今年3月底通過,有關方案獲75%持有人支持。

　　分析認為,除非佳源國際與債權人真正達成一份滿足法官要求的具體重組方案,才有機會避免清盤。而盡管佳源國際的重組方案已進入表決階段,支持率更錄近八成,但在清盤聆訊當時方案還未獲得通過,債權人交回指示被延至5月8日及9日,而在上一次表決中有近四成的美元債持有人未作出交回指示。

*清盤拋售資產,未完工樓盤恐爛尾*

　　房企在策劃債務重組的過程中,還要兼顧其對社會的影響,即仍然在建的樓盤工程要繼續施工,最起碼表面上要擺出施工的姿態,防止出現社會事件,更不能拖累地方房價水平。不過一旦

清盤被通過後,企業毋須再關心公司營運,且有些施工樓盤在未開工前以「樓花」形式預售,轉讓可能性比較渺茫,很可能會淪為爛尾樓。

　　即使是未被售出的樓房庫存,在房地產價格下行的當下,亦會為地方樓市帶來壓力。佳源國際截至去年6月底,開發中物業的帳面總值接近552億元,待售物業帳面值亦高達104億元。

　　事實上,佳源樓盤爛尾問題早在債務實質違約前已顯現,佳源在浙江、山東、新疆等地的多個樓盤已停工許久、無法交付,遭業主群起維權。

　　佳源國際在香港亦有樓盤項目,公司在2018年5月向舖王鄧成波家族購入3個香港項目70.1%權益,包括屯門「龍床盤」菁雋、同區新合里1及3號活化項目滙賢一號及葵涌成功中心,代價約26.2億港元,至於作為公司香港總部的皇后大道中九號中層單位,則於去年7月以9500萬港元售予二按債主。