二季度上海樓市將沒有去庫存壓力

同策咨詢研究部數據顯示，2015年4月商品房成交面積約241.89萬平米，較去年同期上漲66.17%，環比3月上漲28.24%；商品房銷售價格為21079元/平米，同比上漲10.44%。2015年4月商品住宅成交面積約124.25萬平米，較去年同期上漲63.21%，環比3月上漲59.33%；商品住宅銷售價格為29422元/平米，同比上漲13.73%，環比3月上漲5.37%。

2015年1-4月商品房累計成交面積約748.69萬平米，較去年同期上漲28.24%；商品房銷售價格18836元/平米，同比上漲6.75%。1-4月商品住宅累計成交面積約320.16萬平米，同比上漲16.30%；商品住宅銷售價格28889元/平米，同比上漲11.01%。

2015年4月從商品住宅成交結構來看，均價段：2.5萬元/平米均價作為成交分水嶺，兩邊占成交套數62%與38%，相同的數據3月則為64%與36%。2.5萬元/平米以下樓盤中，1.5-2萬元/平米與2-2.5萬元/平米均價成交平分秋色，分別成交套占總套數的22%。2.5萬元/平米以上樓盤中，其中高均價占比顯著提高4萬以上占比從3月的13%提高到17%；面積段：70 -90平米為成交主力占成交套數的65%， 3月也為65%，但實際成交套數由3月的4206套增加至6736套，漲幅達60%。500平米以上項目未受新政影響，成交11套，交易量穩定。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，春節前后，大多數開發商調整了新一年的推盤計劃，據初步統計，大多數開發商將更多的推盤計劃放到2015年4月底和5月份。因此，從推盤節奏來看，2015年4月底和5月份有可能成為今年第一波成交量的高峰期。從實際市場成交量表現來看亦是如此。在央行降準、降息、公積金政策調整、二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等“救市”政策刺激及開發商集中推盤影響之下，上海（樓盤）樓市在4月份成交量出現大幅回升，達到124.25萬平米，較去年同期上漲63.21%，環比3月上漲59.33%，第一輪成交量高峰期出現。

從市場去化壓力來看，截止4月31日上海市商品住宅庫存量雖然仍高達1254.63萬平方米（4月份新增供應量100.65萬平米），但是，由於4月“小陽春”翹尾行情的因素出現，市場去化速度已經有所提高，市場去化周期已經縮短至15.39個月，這說明，短期內上海樓市去庫存的壓力有所降低，未來上海商品住宅基本面將出現反彈趨勢。

從未來市場走勢來看，由於政策層面利好、房企沖刺半年報等因素，預計二季度剩余的5-6月仍然會繼續延續4月份的市場表現。屆時市場去化周期會進一步縮短至13個月左右，二季度上海樓市將沒有去庫存壓力，上海樓市基本面勢必會呈現出快速復甦的態勢。