買房怎麼議價？專家全方位解析

文．蔡武穆

遇到喜歡的房子，卻不知道如何開口殺價，不然就是被代銷、房仲打槍，不懂市場行情亂出價，到底怎麼出價、怎麼殺價，房產專家 Sway 一次跟你說明白。

* 三樣功課做到位 避免花錢買教訓

第一，議價前一定要先睡飽，因為議價是在鬥志，不是在鬥資訊，屋主何時降價、你需要加多少錢，都是時間和耐力的考驗，要先有充足的精神，才能有清晰的判斷。

第二，要先查實價登錄，查的時候，不要只限定要買的社區，這地區所有新成屋、中古屋的價格都要查，時間範圍拉長到三年內的高低價，都要清楚。

Sway 說明，實價登錄的高價不用理會，只要參考低價，因為高價有九成是假的，一成是含著裝潢。

第三，屋況要看得非常仔細，格局如何，是不是有漏水、壁癌，櫃子是不是有損壞等小細節，都要非常清楚。

很多人這三項沒有做好，只能花錢買教訓，例如，房子漏水，事後花大錢整修，實價登錄沒有查，不知道行情多少，只能用對方的開價來殺價，或是身心疲累時去談價格，看完房子後，對方疲勞轟炸，就容易上當受騙。

計算價格的時候，不要只看總價，而是以扣除裝潢、車位的每坪單價作為計量基礎，假設 37 坪、總價 1700 萬的房子，裝潢費 200 萬，車位七坪 200 萬，那麼 1700 萬扣除裝潢費 200 萬，再扣除車位 200 萬，再除以 30 坪，得出每坪單價 43.3 萬元，再去比較同社區的價碼是否貴或便宜。

* 七八九折出價法

至於如何出價？Sway 提出「七八九折出價法」，以實價登錄的低價打七、八、九折來出價，再一點一點的加上去，因為殺價是來來回回搓價的過程，不會一次到位，譬如說，你想買目標 1000 萬的房子，出價 900 萬，中間加到 950 萬，通常成交價會在 980 萬，離目標價不遠。

出價依物件不同，分為三個部分，如果是拋售區，以實價登錄的七折出價，目標價是八折，如果是一般物件，就以實價登錄的八折出價，目標價是九折，如果是Ａ級的物件，則以實價登錄的九折出價，目標價是實價登錄的原價。

* 預售屋、新成屋、中古屋 殺價技巧說分明

預售屋、新成屋、中古屋各有不同的殺價技巧，以下分別敘述：

一、預售屋： 

預售屋沒有一定的價格，只能靠消費者田野調查，除了實價登錄的功課要做之外，更要實際走訪建案打聽消息，例如要買北投Ａ地區的房子，則Ａ地區方圓五公里建案都要看過，可以走訪Ａ案問Ｂ案、走訪Ｂ案問Ｃ案的方式進行，從代銷口中可以得到大致的行情。另外，媒體廣告、宣傳單、戶外看板也可以得到價格的相關資訊，一點一滴都不要放過。

由於預售屋房子還沒蓋好，講的價格是未來的行情，是期貨的概念，所以只能用現在所能看到附近同等值、同等期預售屋／新成屋的價格來判斷，以這幾年來看，預售屋和新成屋價格相差無幾，除非有特別高級的建材或建商認定該區未來價格會飆漲，才會有特別高的價格。

房屋代銷通常會以四樓作為廣告戶，吸引民眾來賞屋，四樓價格較低，所以也可以用四樓的價格來出價，買你想要的樓層，比方說，四樓的價格一坪 50 萬，就用四樓的價格推敲出八樓的價格，一個樓層一坪大概差二、三千元，加上去後，看對方願不願放價格給你。

對代銷而言，預售屋開賣一段時間，會有「溢價款」出現，所謂「溢價款」，出售是超出底價的款項，假設Ａ戶底價 1000 萬，代銷賣出 1100 萬，多出的 100 萬就是溢價款，下一戶就可能以 900 萬賣出，總成交價不變。

Sway 說明，代銷要不要用溢價款賣給你，是代銷的權利，只能憑運氣談談看，因為代銷會根據當下銷售狀況來決定要不要用溢價款，所以盡可能以低價一點一點往上加，如果超出目標價，就放手不要買。

二、新成屋：

新成屋已經有實價登錄，出價方法如前所述，以實價登錄的七、八、九折來出價，並以同等級的建案來做比較，可得到大致的行情區間。

實價登錄也可以知道該社區的房屋轉售度，如果Ａ社區成屋九年，還有四十戶在賣，就代表這社區的房子不受消費者青睞，那麼屋主或房仲開價多少就不重要，若每坪平均單價 40 萬，那成交價幾乎可以談到平均價格以下。

新成屋是預售時期未售出的餘屋，有些建商會刻意保留一半的餘屋慢慢賣，如皇翔建設賣十年只賣一半，寶佳建設不存餘屋，餘屋只要超過半年，就會以稍微低的價格賣掉，所以餘屋的價格，要看建商的個性。

當然，建商的餘屋有可能還是放給代銷或房仲來賣，代銷會有 5% 的廣告費用，房仲業者會收取 1%~2% 的服務費，因此，如果建商手中有餘屋，那麼第一順位找建商，其次找房仲，最後代銷，會談到比較低的價格。

三、中古屋：

跟上述一樣要查實價登錄，同等級、同社區來比較，出價時用實價登錄的七、八、九折出價，再慢慢加回去。如果不懂房子，盡量找房仲，不要直接找屋主，透過房仲，可以幫你談到比較好的價格。

Sway 說明，中古屋的成交，取決於房仲的努力和屋主要不要降價，所以有一個方法是給足房仲服務費，大概 1%~2% 不等，讓房仲出面幫你殺價。

中古屋屋齡較高，屋況可能有些瑕疵，可以做為殺價的空間，例如漏水、裝潢老舊、座向 (朝西、日曬)，或是小沖煞等等，可以跟屋主商量想要留些錢作為修繕之用，談的時候點到即可，切勿惹怒對方，看看屋主願不願意降價。

* 保持平常心 給自己多一點時間

議價、殺價一定要氣定神閒，保持平常心，「不買最大」，才容易殺價成功，可以趁股市大跌、政府打房、選舉時居住正義、金融風暴、美國 QE 撤退，市場低迷時比較有機會談到好價格。

最末，Sway 建議，買到便宜的房子要靠機運，屋主願意出清、放價格，才有可能買到便宜的房子，不然，他不賣給你，也可以賣給下一個人，因此不要急躁，給自己多一點時間去買房。

來源：《理財周刊》1179 期

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