北京現房庫存首超期房 預售制逐漸因市場原因消弭

根據亞豪機構統計數據顯示，截止4月25日，北京（樓盤）期房住宅存量為40797套，現房住宅存量41012套，這也是近一年來現房存量首次超過期房。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，在住宅預售制度之下出現現房存量超過期房存量的原因主要在於三個方面。

一是房地產長期限購之下項目滯銷所致。根據亞豪機構統計數據顯示，2014年北京商品住宅（不含保障房）共實現銷售78834套，而同期新增住宅預售量高達120964套，供需比高達1.53:1，達到歷史最高峰。由於長期限購導致的需求不足，使得大量項目在取得期房預售許可入市之后，並不能實現快速去化，而是在等待政策寬鬆、市場轉暖的銷售過程中被迫“轉現”。

二是高階項目增多導致現房預售項目占比加重。經歷了多年開發之后北京住宅用地，尤其是城區宅地逐漸進入稀缺狀態，由此導致的土地價格的攀升也直接拉升了城區整體住宅市場的銷售價格，尤其是近兩年高價“地王”頻出，也催生了大量高階項目逐漸涌入市場。而對於高階項目而言，除去地理位置之外，能夠使得其高昂售價“物有所值”的只能是項目本身的品質，而這些主打社區環境以及房屋本身品質的產品類型，多要等到成型的現房階段才能體現出其優勢。因此與普通住宅“能早賣就早賣”不同，高階項目多會選擇現房入市。從數據中也可以看出，自2011年開始，直接取得現房銷售證的項目占比開始持續保持在10%以上，2013年甚至達到過17%的高點，2014年雖有所下滑，仍然保持在12%。而在2011年之前，直接現房銷售的比重基本都在10%以下，最低在2010年僅4%。

直接取得現房銷售證的商品住宅年度供應走勢

三是由於預售新規的政策導向所致。2013年北京住建委曾發布預售新規，提高套均面積大於140平方米的大戶型住宅項目預售門檻。其中7層及以下的，需要主體結構封頂才能辦理預售許可、對外銷售；8層及以上的，要完成至少規劃中一半的層數，並且不低於7層才能申請預售。而在此之前的領取預售許可證的條件為，“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上”。新規之后一些低密度大戶型項目封頂后才能取得期房預售許可時，已距離完成竣工驗收后的現房狀態不遠，因此部分項目也會直接選擇現房入市。

從影響來看，任啟鑫認為，無論是滯銷導致的“期轉現”，還是政策引發的直接以現房入市，對於房企的資金鏈都將產生較大影響。按照以前“施工達到正負零”的預售標準，房企只需先期投資25%即可開始預售回籠資金，而如果要封頂甚至現房之后才能銷售，那么建設投資需達到60%甚至70%以上，這對習慣了“小馬拉大車”的房地產企業無疑是一個考驗。

但是從另一方面來看，現房產品由於“即買即住”的特性，一般售價多高於同類期房產品，因此現房產品占比的增多也將推升整體市場的均價水平。另外在加上高地價推升的高階項目不斷增多，因此導致未來北京住宅市場價格水平上漲趨勢已成定局。

中國的預售制度是由1994年出臺的《城市房地產管理法》起建立起來。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。近年來，由於預售制度引發的延期交房、房屋質量糾紛、房產證辦理糾紛較多的情況屢見不鮮，因此取消預售的呼聲一直較高。而從北京市場來看，隨著2013年預售新規的頒布，高階大戶型產品多被迫推遲至現房開盤，而基於地價及其他種種因素，未來北京純商市場將逐步過渡為中高階產品為主，因此現房入市比重將不斷增大，現房存量也將不斷增多，在此過程中，預售制度也將兵不血刃的在市場化過程中逐漸消弭。