房企涉足物流地產深度調查

上世紀80年代，物流地產由美國的普洛斯公司率先提出並實踐，2001年，外資物流企業進入國內物流地產市場，引起多方企業追捧，其中地產商成為物流地產開發的主要力量。

近些年，國內物流地產進入快速成長期。在國內市場上，不僅有平安、kkr、黑石、凱雷等金融界巨頭看好物流地產，而且萬科、富力等房企也將物流地產作為業務拓展的方向，並於14年紛紛對投資物流地產的土地及開發項目進行投資。

由於物流地產投資體量大、回收期限長，其運營模式按照投資和管理的主體不同可分為五種：

1、地產商主導型，富力在廣州（樓盤）打造廣州國際空港物流園。

2、物流商自有地產型，上海（樓盤）現代物流投資發展有限公司坐擁百萬方物流基地。

3、地產、物流商合作經營型，招商合作物流央企中外運長航集團，優勢互補。

4、第三方牽頭型，菜鳥網絡增開天貓超市物流配送中心，開放合作。

5、政府主導型，青海省規劃青海朝陽物流園區，設立六大功能區。

目前來看，國內房企涉足物流領域，主流模式為地產商主導型，典型如復星、華夏幸福(600340,股吧)、富力及萬科。由此，我們分析4種典型案例，探究房企如何操作物流地產。

1、復星集團：攜手國藥，利用集團資源，完善醫藥物流體系

事件描述：2014年6月5日，復星集團與國藥控股形成戰略合作，為建設全國性醫藥物流網絡而成立合資公司，分別持有60%和40%的股東權益，計劃在3到5年的時間內，斥資5到10億美元打造打造10個區域物流中心，20個省級物流中心和30個省內配送中心的物流設施網絡。約300萬平方米的倉儲面積計劃一半用於公司自用，另一半可供其他醫藥流通商使用。據悉，雙方首個項目將在杭州（樓盤）蕭山經濟技術開發區落地。

案例分析：此次醫藥物流項目是繼投資菜鳥網和商貿系列之后，復星第三次在物流地產業的版面。與其合作的國藥控股是復星集團和國藥集團於2013年成立的合資公司，現已發展成為中國最大的藥品、醫療保健產品分銷商及領先的供應鏈服務提供商，在藥品分銷、物流配送、醫療器械等方面亦形成成熟的產業鏈。而復星不僅擁有地產開發管理的經驗和資質，而且旗下的星泓資本在物流商貿等產業升級投資方面具備專業的運營能力，在先前復星的菜鳥網絡和商貿城項目中負責了運營的工作。

因為物流地產具有投資高，回報周期長的特征，國藥控股先前主要采用租賃倉儲設施的方式。而在當下物流地產資源存在稀缺性，利潤空間高，產業前景被市場看好的情況下，國藥如今選擇倉儲自持。而且，復星擁有金融投資和物流項目運營經驗，具備一定的長期資金的基礎，可通過基金募集、私募股權和保險等渠道獲得資金，財務方面的壓力也可緩解，並且維持良好的資金鏈，這一點對於要大規模版面物流地產項目的企業來說尤為重要。

這次的戰略合作可謂是充分利用雙方資源並進行資源對接，深化產業及市場的協同性。在國藥已建立的醫藥資源和物流網絡上，憑借復星在金融投資和物流項目的運營優勢，提升倉儲設施的效益和安全性，將這個醫藥物流體系的專業完善性推向更高的臺階。

2、華夏幸福：聯姻京東共建電商產業園，實現1+1>2

事件描述：2014年11月27日，華夏幸福與京東達成戰略合作協議，雙方將共建電商綜合產業園，由華夏主導分期開發。該園區以京東物流倉儲為主，以商務辦公、金融服務、企業孵化、電商物流等綜合服務為輔，打造電商產業集群。一期項目已先期落戶河北固安、香河兩縣。

案例分析：在2014年內，華夏幸福先是與京東簽訂訂單物流地產，接著，雙方就物流地產領域進行二度合作，發展電商綜合產業園，由此推想，關於雙方未來在電商產業園區更大范圍地復制建造，以及物流地產領域其他板塊是否會有進一步的合作，這種可能性也是極高的。

從華夏幸福優勢而言，首先，企業已投資運營20座產業新城，具有成熟的產業地產開發運營的經驗，以及未來電商園區復制推廣能力。其次，企業大本營地處環北京（樓盤）區域，在土地儲備、人脈、地方政府關係等都具備“京津冀地區地主優勢”。由於京津冀一體化的發展趨勢，這一帶“熱土”有利於電商去開拓三四線城市市場，與華夏幸福合作則能迅速得利於“地主優勢”。值得注意的是，大規模建設產業園區，就不得不面臨招商問題，但是華夏本就擁有專業的招商團隊，加上京東則如虎添翼。華夏現已有500余人的專業招商團隊，通過多年客戶關係維護和建立的“高層圈”，已有成熟的一套招商引資體系。在此次的物流園項目中，京東正負責協助華夏幸福的招商，那這個問題有望迎刃而解。

在這個物流園項目中，京東能為華夏帶來的益處也是不言而喻的。一來，京東憑借其龐大的商戶資源，和良好的客戶口碑，有助於電商產業園區的招商、商家園區入駐以及上下游產業鏈的版面，這也為華夏節約了不少相關成本。二來，房企開發物流地產，不能將目光僅局限於土地增值和倉儲租賃，金融服務和其他物流增值服務應是企業發展可挖掘的新方向。京東在這些方面可以予以專業的指導幫助，提高園區的利潤率。

3、富力地產：看準新區發展潛力，大本營搶先機

事件描述：2010年，富力在廣州花都空港經濟圈內，以30億元投資建設集倉庫、研發基地、酒店、商辦等為一體的廣州國際空港物流園，占地面積152萬平方米，其中物流倉儲面積100萬平方米。該物流園主要為境內外物流公司、跨國制造企業、國際采購商提供服務，業務可涵蓋航空快遞、it、服裝、鮮活產品等。

案例分析：富力地產的執行董事呂勁曾表示，鑒於物流地產在商業地產中，較商業綜合體、酒店的投資成本較低，且具有回報穩定的特點，故作為集團多元化拓展的一個重要方向之一。

富力地產在大本營建立高效能物流園倉儲，源於看好區域發展以及政府支援。富力地產瞄準了廣州花都空港經濟圈的區域發展，並且憑借大本營的優勢搶得先機，在新白云機場(600004,股吧)附近建設占地152萬平方米的物流園，用作物流倉儲，建設倉庫和酒店、公寓等配套產品，因此盈利方式也是多樣化的：不僅可以收取物流倉儲租金，還能獲得商業方面的收益。

富力空港物流園不僅具有周邊便利的交通網絡特色，而且順應政府發展規劃，使之優於其他物流園區。從位置上來看，該物流園毗鄰新白云機場和聯邦快遞亞太轉運中心，並且依附周邊的京珠高速、大廣高速、沈海高速等，得益於物流運輸網絡的絕佳位置而有望獲得航空物流和區域產業配套發展的良機。此外，富力適時看準區域產業發展勢頭，“沐浴”政策春風。一方面，隨著廣州新白云機場通航，花都的空港物流業得以快速發展，政府在機場規劃“花都空港經濟園”，於是富力在這個良好的政治環境下建設了這個獲得政府支援的空港綜合物流園項目。另一方面，富力物流園參與國家綜保區項目，在保稅區內，中國產品可退稅，境外產品可免稅，可以根據客戶需求再將貨物取出，並實現分批集中報關。因此，富力空港物流園受益於綜保區的設立，大幅提高物流效率同時降低物流成本。

4、萬科地產：借助財團支援，輕資產模式運營物流項目

事件描述：2014年，萬科涉足於物流地產，先后在廊坊、貴陽和武漢（樓盤）三地拿下物流項目，且表示今後將繼續在江浙滬、成都及珠三角地區挖掘並發展更多物流地產項目的機會，並有望與kkr、黑石和凱雷等資本商進行合作。

案例分析：基於對物流地產市場的發展空間和收益回報的看好，學習型的萬科向物流商巨頭普洛斯看齊，在“多元化”之路上又辟了一條新徑。雖然從時間上來看，萬科步入該產業領域落后於一些開發商，但是其運營物流項目的思路卻走的是“國際路線”。萬科表示，不是靠物流地塊圈地開發，而是效仿普洛斯，在物流地產的運營模式上植入金融工具，上游引入地產基金，下游努力招商，利用品牌優勢做城市配套服務商。

萬科做物流地產，優勢在於品牌、拿地開發上。而如黑石這樣的境外投資商，即擅長運作資金，又有涉獵於運營物流地產的經驗。若黑石與萬科合作，不僅能為之提供資金支援，而且還能帶來下游的客戶資源。

至於具體合作方式，萬科並未透露，但據業內推測，很可能會借鑒先前萬科與凱雷商業地產的合作模式，即“小股操盤”的輕資產模式，萬科持有項目主導權，輸出品牌和管理團隊，且通過建立合資平臺持有資產，並將其資產證券化，借助金融資本緩解資金壓力。