爛尾樓風暴來襲！重建必懂的「信託與建經機制」

戴雲發

．Alfa Safe 建築系統創辦人
．社團法人建築安全履歷協會理事長
．戴雲發結構技師事務所主持結構技師

綜觀目前台灣土地物稀價昂，土地取得越來越不容易，建商在打造新建案時，同時有購地、施工、材料等各種營建成本需預先支付，尤其近幾年來營建成本越來越高，對小型建商來說是非常沉重的現金流負擔，使得建商與地主一同合建變成一般建案中最常見的模式。

起初，合建的目的是為了創造建商與地主雙贏，地主透過與建商合建可以省下龐大的建築成本支出，建商也可減少購買土地費用支出，但是，倘若建商出現財務危機或成本控管高出原先預估太多，則會使得合建的糾紛層出不窮，反而導致合建案進入法院訴訟程序而耗日費時，進而使得有些長輩聽到建商提出合建就馬上退卻，擔心與建商合建到一半建商跑了該怎麼辦？

為避免與建商合建到一半成為爛尾樓，一般而言，最直接保障地主的權益方式，實務上也經常運用的是「不動產開發信託」。

* 信託專戶專款專用 保障地主權益

信託具獨立性又有風險隔離的效果，是由地主、建商將建案的土地信託在融資銀行，將起造人信託至建築經理公司，設立信託專戶控管興建用資金 (包括自有資金、銀行融資款等)，並設立信託專戶，興建期間由信託專戶依建案的工程進度透過查核後支付各項工程款、稅捐等相關費用，依信託法第 12 條第 1 項規定「對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。」將專款專用於興建建案上，信託存續期間至建案完工並達交屋狀態時止。

「不動產開發信託」可分為土地信託及建造執照 (起造人) 信託：

一、土地信託：

係指建商或地主為了保障土地開發案之順利完工或其他目的，而將其所有土地所有權移轉登記予受託人 (如建築經理公司、信託業者)，依信託契約之約定，受託人對於基地享有某種程度、範圍之管理權或處分權或監督權，俟開發案興建完工或信託關係消滅原因發生，受託人再將基地所有權返還移轉登記予委託人或委託人所指定之其他受益人，信託財產不得強制執行。

二、建造執照 (起造人) 信託：

建商或地主開發土地興建房屋，必須先向主管機關請領建造執照後始能動工，通常建造執照之起造人名義為出資者建商名稱或地主，於建物完工後申請建物所有權第一次登記時，按規定建物所有權人之名義即為起造人，意即建物起造人當然取得建物完工後之所有權，除非有其他特殊原因。

* 慎選有品牌及資歷的建經公司

上述提到的建築經理公司除了執行履約保證與建築融資外，也有承做營建管理 (P.C.M.) 的業務內容，但各家差異很大，且營建管理包含內容項目繁瑣，各家提供的服務內容不一致，考驗著各家建築經理公司控管查核的專業能力。建築經理公司承辦的最基本業務乃為契約鑑證，各家建築經理公司的專業能力無庸置疑，因業界建經公司非常多，還是要慎選較有品牌及資歷之建經公司，避免發生人為控管問題。

在都更危老重建時，信託不只適用於與建商合建的情況，「委建」、「自建」也都可以運用此機制，例如當地主人數眾多但是希望以「全案管理」的方式重建時，就可加入信託，利用信託機制確保每一位地主的權益，若有人不幸破產或是離世時，整個重建工程依然可以按照原進度不受影響地進行。

雖然信託可以確保建物興建完成，但是新興建完成的建物不一定就代表安全，若地主沒有慎選優良廠商，就算建物順利完工也可能過了沒幾年就出現嚴重裂縫或漏水問題，不得不慎！建議透過不太會增加成本又是最好最安全的創新 Alfa Safe 耐震系統工法，能將施工品質大幅提高，耐震與防水年限全面升級，同時帶來更高的銷售價值，創造多贏的合作模式，讓地主的房子重建成真正讓大家安全安心的抗震好宅，提供安全品質透明化、好宅要點透明化，並與地主們雙向溝通進行整合、提供專業建議，甚至營建管理等服務，真正蓋好宅、住好宅，並將真正的好宅傳承百年。

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來源：《理財周刊》1166 期

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