王健林輕資產挖“護城河”：5年內萬達將去房地產化

和訊房產訊息 和訊房產訊息 4月20日，萬達公布了一份王健林近日在深交所的演講稿。其透露，可能5年后，萬達廣場將再沒有重資產項目。這也意味著，萬達商業地產將在5年內將“去房地產化”，轉型為一家商業投資服務企業，類似於酒店管理公司，完全輕資產化。

這是王健林第一次明晰的闡述輕資產路徑。在中國城市化進程加速的背景下，萬達的重資產並非沒有發展空間。但王建立指出，重資產模式的發展難度正在加大，而萬達的品牌亦吸引了眾多投資者。未來萬達將籌建內外資金的雙重管道，解決資金難題。

“輕重”間的權衡

對於“輕重”間的權衡思考，王健林表達很直白，“重資產模式雖然還能發展，但難度在加大。萬達有品牌，很多機構、個人都主動找萬達要求投資，萬達為什么不利用呢？萬達要在5年之內做到足夠大，徹底排斥掉競爭對手，萬達是在挖更寬更深的護城河。”

“今年底萬達開業的廣場將達到135個，規模全球第一，足夠大。但對於有近14億人口的中國消費市場來說，我們的規模還是太小，要擴大競爭優勢，必須做得更大，”他強調。

而輕資產戰略，無疑是規模擴張的一把利劍。據其構想，轉型模式下的萬達廣場，全部資金將由他人出具，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用品牌和萬達的商業資訊化管理系統，所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。

按照計劃，2016年萬達將開業50個萬達廣場，其中超過20個是輕資產。2017年以后，萬達將保持每年至少開業50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資產。

5年內達成去房地產化，是萬科輕資產完成度的重要考量標準。

據透露，萬達現有的9000多萬平方米的土地儲備中，除卻2000多萬平米規劃為萬達廣場等持有物業，還有7000萬平方米銷售物業的去化目標。

“我們定了一個目標，5年內把這7000萬平米銷售物業消化掉，可能5年以后，萬達廣場將沒有重資產項目了。這意味著五年內萬達商業地產將去房地產化，轉型為一家商業投資服務企業，類似於酒店管理公司，完全輕資產化，”王健林如是稱。

而到2020年，萬達商業地產凈利潤的2/3要來自租賃收入；2025年，借助輕資產模式擴張下的萬達廣場，將達到1000個。王健林琢磨著，將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉“地產”二字，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司，去房地產化，也實現萬達商業地產的全面轉型。

打通融資管道“找錢”

輕資產和重資產的關鍵性區別，在於錢的出處。王健林幽默表示，生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事。

而在其規劃中，資金池的籌建主要有內外兩條渠道。

一是外部管道，像基金、保險等機構投資者，現在已簽訂有約束力的項目25個，如果萬達需要，很快就可以簽百個以上的項目。

二是建立內部融資管道。萬達成立了自己的電子商務公司，收購了快錢支付公司，全新的理財產品將在下個月推出，采用眾籌方式為萬達廣場輕資產融資。

“我們計劃每年給投資者6%左右的現金回報，5年或7年把萬達廣場處置，將收益分給投資者。萬達廣場處置有兩種方法，資本化或賣掉。中國正在試點reits，目前好幾個城市在試點，萬達這個理財產品就是準reits。即使屆時不做reits，5年后廣場成熟了，租金比較高了，也能賣個好價錢，”王健林介紹稱。

相較於外部投資者，萬達顯然更寄望於在內部能夠“兜”住所有的資本量。“買我們的理財產品，一個月以后就可以交易。出售獲得的收益加上前期每年的現金收益，預期年化收益至少可以達到百分之十幾。而且萬達電商、快錢還和投資者約定，在處置廣場時獲取一定收益，這樣萬達金融電商公司也能獲得盈利。”

他進一步稱，如果萬達的理財產品如果推行成功，就能解決輕資產項目的投資，也許就不用依賴外部投資者了。