恒大危機背後 過半房企踩中債務紅線 購房家庭預計為還款最優先

中國房地產巨頭恒大 (3333-HK) 危機並未消散，法國外貿銀行 (Natixis) 認為，官方在以一種「微妙而含蓄的方式」拯救恒大，表現出來的是債權人獲得不平等的對待，購房者、家庭投資者將列為還款最優先。

Natixis 首席亞太經濟學家 Alicia García Herrero 指出，恒大未能及時支付三筆離岸債券，但與此同時，他們確實向以人民幣支付的投資者付款，而讓其可能倒閉的危機得以淡化。

值得注意的是，目前中國房地產業，債務面臨危機的絕非只有恒大一家。

2020 年 8 月 20 日，中國監管部門為控制房地產企業有息債務的增長，設置「三道紅線」。具體為—紅線 1：剔除預收款後的資產負債率大於 70%；紅線 2：凈負債率大於 100%；紅線 3：現金短債比小於 1 倍。

根據 2021 年年中財報，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔。根據貝殼研究院統計，在其監測的 85 家房企中，半數以上企業至少踩到一條紅線。

其中，有 32 家房企實現「三道紅線」達標，屬於「綠檔」；32 家踩中一條紅線，落入「黃檔」；13 家踩中兩條紅線，落入「橙檔」；多達 8 家企業的三項指標均未達標，踩中三條紅線，落入「紅檔」。

紅檔的 8 家企業，包括藍光發展、京投發展、泰禾集團、格力地產、華夏幸福、富力地產、中天金融、嘉凱城，相較之下，中國恒大還處於踩中兩條線的「橙檔」，不是最糟。

不過，依 Natixis 所做分析，恒大已踩中三條紅線，造成他們無法新增有息債務，不能「借新還舊」，而造成現金流危機爆發。

Herrero 認為，恒大的利益相關者和債權人眾多，但並非所有人都是平等的。家庭將是中國政府的首要任務，其次是供應商。銀行可能會緊隨其後，其次是在岸債券持有人，儘管他們是小規模的。離岸債券持有人似乎排在最後。