〈分析〉疫情助長全球房價瘋漲？2020年升勢寫近3年最快

在疫情爆發的 1 年之後，美國房產抵押貸款利率終於開始上升，但是專家認為，這預計不會為 1 年以來火熱的住房市場降溫。

值得注意的是，房價上揚的趨勢並非只發生在美國，而是個全球的現象。無論是北美的美國、加拿大，歐洲的德國、英國，乃至於全球新興市場，都呈現房價上揚的趨勢。

新興市場漲勢驚人

據國際房地產顧問公司 Knight Frank 本月報告，全球住宅價格正在以近 3 年來最快的速度上漲，平均漲幅由 2019 年的 5.3%，到 2020 年來到 5.6%。

2020 年，約 89% 的國家和地區價格上漲，包括土耳其在內的幾個新興市場表現最為強勁，土耳其更是連續 4 季位居漲幅榜首，計算 2020 年第 4 季的年增幅達到 30.3%。

以去年第 4 季來看，則包括紐西蘭 (19%)、俄羅斯 (14%)、美國 (10%)、加拿大及英國 (各 9%)，漲勢至少都接近兩位數。

表現呈現兩極化的是歐洲，奧地利、德國及法國，漲幅在全球居前，相反地，義大利及西班牙，在疫情嚴重而嚴格封鎖之下，漲幅僅有 1% 及 - 2%。

亞太地區雖然疫情不嚴重，但各國透過政策壓抑房價。紐西蘭在亞太地區漲勢最凶，第 2 名的日本，漲幅就僅 5%，在調查的 56 國中排名第 27。另一個特色是，亞太國家的房價漲勢集中在都市，而非全國範圍內。香港、馬來西亞的年增幅都降至負數，新加坡也被壓制到僅 2.5%。

低利率是房價上揚重要因素

美國的情況，則最能凸顯疫情之下，對房地產的影響。聯準會為了提振經濟，大幅降低貸款利率，從而促使房地產加溫。儘管利率開始上升，趨勢卻還未改變。

美國抵押貸款銀行協會 (MBA) 副總裁 Joel Kan 表示，抵押貸款利率在過去 1 個月左右的時間上漲，但市場看起來仍然強勁。

全美房地產仲介協會首席經濟學家 Lawrence Yun 認為，雖然利率提高，但實際上仍然非常低，他預測更好的經濟成長，將使更多的錢進入美國人口袋，從而克服貸款成本增加的壓力。

在過去的 10 年中，抵押貸款利率一直徘徊在 4% 左右。30 年期抵押貸款去年 7 月跌至 3% 以下，預計今年可能最終達到 3.5%。

相比之下，依 Freddie Mac 數據，在 2000 年代初利率約為 8%，而 1980 年代初更是創下 18% 以上的紀錄高位。

即使隨著 Covid-19 疫苗的普及，人們預期未來辦公室將重新開放，但與此同時，部分員工仍可以繼續遠距工作，並尋找適應這一需求的新房子—這種發展，被認為也是去年房屋銷售成長的重要原因。

需求仍高 但近期供應不足

根據最新出爐的 2 月份數據，美國房屋的銷售下降至 6 個月低點，但與此同時，價格卻還在上漲。

Yun 指出，即使銷量下降，但價格卻在強勁上漲，這意味著需求並未從市場上消失，而是供應不足。

2 月份待售房屋數量較去年同期下降多達 29.5%，有助於解釋中位數價格上漲了 15.8%，至 31.3 萬美元。

根據美國商務部的數據，新房的銷售也很活躍，儘管他們最新的數據只到 1 月份，但也顯示價格從去年 1 月的平均 38.4 萬美元提高到 1 月的 40.88 萬美元，年增 6.5%。

但是，由於上個月嚴冬天氣襲擊，新房屋開工下降了 10.3%。暴雪還造成了德州大停電，行業活動陷於停滯。

反應在銷售上，2 月降幅最大的地區是東北和中西部，那裡的天氣最糟糕。