〈房產〉中國現代化零售業推升冷鏈倉租賃需求 相關REITs也熱

中國現代化零售業推升冷鏈倉租賃需求擴張 相關REITs也熱。(鉅亨網記者張欽發攝)
中國現代化零售業推升冷鏈倉租賃需求擴張 相關REITs也熱。(鉅亨網記者張欽發攝)

跨國商仲業者戴德梁行今 (31) 日發表報告指出,中國受惠復工復產進程加快及宏觀政策支持,今年第 2 季中國經濟增長由負轉正,GDP 同比增長 3.2%,以線上生鮮超市為例,上半年活躍用戶同比大增 69.8%,推動對核心城市配送服務和倉庫,尤其是冷鏈倉租賃需求的擴張,冷鏈倉庫成為新的投資熱點。

同時,市場大量的資本持續湧入中國高標倉庫市場,戴德梁行並點出,從區域看,中國東部、中部、西部地區物流活動都保持活躍,西部地區回升勢頭更強。

戴德梁行中國區產業地產部主管、董事總經理蘇智淵指出,隨著企業復工復產穩步推進,產能也逐步恢復,企業加快轉型升級,因此物流相關固定資產投資有所增加。隨著各大生鮮類和配送平台業務不斷在核心城市擴大,短期會加快帶動對核心城市及周邊倉庫問詢及租賃需求,尤其是冷鏈倉庫,已成為當下炙手可熱的新投資風向。

戴德梁行指出,截至今年第 2 季,中國有約 73 萬平方公尺新供應量進入市場,高標倉庫整體空置率年增 0.4 個百分點至 12.5%。中國市場平均租金與上季度基本持平為 34.9 元每平方米每月,同比略降 0.6%。香港優質物流倉儲存量總計約 2960 萬平方英尺,整體空置率與第一季持平為 3.1%,平均租金環比下降 7.5% 至每月 12.8 港元每平方英尺每月。臺灣優質物流倉儲累計約 74.8 萬坪 (約 247 萬平方米),參考租金行情約每月每坪新台幣 500-600 元。

根據中國第 2 季度交易資料顯示,商務服務、物流地產開發和電商 / 快運快遞是排名前三名行業。受疫情影響,物流地產投資者在區域選擇上更加謹慎;華東地區物流用地更受物流地產開發商關注,主要集中江蘇省蘇州、無錫、徐州和鎮江,安徽省合肥和蕪湖。

受限於物流用地供給,核心城市物流用地一地難求,中國大陸三、四線城市仍有物流用地供應。受全球疫情和外部不確定因素增加影響,投資機構在物流土地獲取的策略上較往年更為謹慎,核心城市及周邊物流因用地稀缺,租賃需求穩定和抗風險強,則更受投資機構所關注。而從二手交易物業來看,擁有穩定出租率、長期租約、優質租戶和優勢區位的二手高標倉庫成為投資市場炙手可熱的資源。

同時,隨著中國國內經濟增速回升,大量的資本持續湧入中國高標倉庫市場。第 2 季中,Prois 完成交易一支收益基金(GLPCIFI),該基金投資收益主要是來自長三角、京津冀和華中等地區 18 個城市的收益設施。Loctek 和 LaSalle 共同籌集 15 億美元資金,將進一步投入開發,服務於北京、上海、廣州及中國西部核心區域內的高標物流倉庫設施。JP MORGAN 和新宜在中國設立合資平臺,投資上海、蘇州和南京周邊高標物流設施。

中國證監會和中國國家發改委今年 4 月 30 日聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》。戴德梁行大中華區研究部主管林榮傑表示,這標誌著境內基礎設施公募 REITs 試點正式起步。試點通知將為物流產業規模化發展解開束縛,為產業發展提供有效的融資工具提供新的通路。隨著物流 REITs 試點推行,在巨大資金支持下,相信中國國內高標倉庫將迎來快速且長遠的發展。


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