〈房產〉壽險業頻出手全台地上權案 不動產投資將平穩向上

台北市地上權案不斷在市場掀話題，去年台北市精華地段地上權全由壽險包辦，此次國泰營區地上權也再次由壽險拿下，預料整體不動產投資市場交易活動將平穩向上。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，此次標售結果出乎意料搶手，先是最難標售的地上權住宅區土地，此次也看到開發商投標，另外，敦北民權土地則是兩家壽險搶標，且都是大幅溢價搶標，第三標南港商業區土地，則是壽險、傳產、建商三家搶標的狀況，市況相當熱絡。

今天開標的國泰營區權利金底價 61.16 億元，由全球人壽以 97.8 億元得標，溢價率 59.9%；另一筆南港地上權案權利金底價 5.76 億元，由麗寶建設以 7.8983 億元得標，溢價率 37%。信義全球資產公司經理王維宏表示，從 2019 年台北地上權市場觀察，商用規劃的可能性與能見度高，且壽險業對今年海外投資有顧慮，因此把重心轉移境內，搶標精華地段地上權。

國泰營區基地緊鄰松山機場，面積達 2982 坪，由於此次增加商業使用及提高容積率從 140% 大幅提高 400%，因此吸引了 2 封標單，換算每坪權利金單價 327.9 萬元，容積單價約 81.9 萬元，比較旁邊玉山銀總部，冠德建設 (2520-TW) 在 2014 年不動產市場高點以每坪土地單價 155.2 萬元買下，容積單價 77.5 萬元，此次全球人壽標下此標的，價格相差無幾。

王維宏指出，近年外商來台投資比例增加，集中在信義世貿商圈、敦化南北路、內科西湖段等商圈，沿捷運文湖線的新大樓比重較高，因此未來開發成辦公大樓，將可吸引外商進駐。

南港地上權案基地面積 536.7 坪，吸引 3 封標單，麗寶建設以 7.89 億元得標，換算每坪單價 147.15 萬元，容積單價 73.57 萬元，比較富邦人壽今年以每坪 376.5 萬元買下南港土地，麗寶建設標下此案地上權，接近所有權 7 折行情。

去年聯強國際以每建坪 100 萬元買下聯強國際大樓預售屋，拉高了整體南港的氣勢，使得今年富邦人壽以及宏盛建設前來搶南港土地，未來台北市新增供給以南港釋出最多。

世邦魏理仕估價及諮詢服務主管施甫學表示，鄰近台北民生社區的國泰營區基地地上權案，過去曾因使用限制而流標收場，此次條件放寬用途轉為特定專用區 (三)，容積率提升至 400%，有效吸引投資人出手的意願，加上市場貨幣寬鬆政策利率維持低檔，對壽險業而言，去化租金壓力也隨之降低，是促成此次順利標脫的原因。

施甫學表示，綜觀近年台北市地上權個案，包括 2018 年空軍官兵活動中心基地及 2019 年的松江南京捷運站兩大案件，由元大商銀及元大人壽分別以 82 億元、53 億元標得；以及 2019 年北市府釋出的信義行政中心的地上權案、2020 年國產署的世貿三館案，則由南山人壽以 159.8 億元、312.7 億元標下，多家實力派買家紛紛出手，增添土地市場態勢熱絡；加上近期台灣疫情管控良好，投資人疑慮獲解且陸續重返不動產市場投資，反映了投資人解封加碼後市的決心；隨著下半年台灣經濟成長逐漸回升，預料整體不動產投資市場交易活動將維持平穩上升。