〈房產〉央行降息激勵房市效果大? 房仲：房價位階才是關鍵

新冠肺炎疫情全球擴散造成巨大經濟損害，各國紛紛採取降息及量化寬鬆政策紓困，台灣央行也有降息大動作，統計央行五波降息及其前後年度的買賣移轉棟數發現，降息後一年買賣移轉棟數大多成長，尤其 SARS 發生隔年突破 40 萬棟最為人熱議，不過 2015-2016 年共降息 2 碼，2017 年移轉棟數僅小幅回升。

房仲業者認為，在降息的刺激誘因之下，當時房價所處的位階，對於刺激果有必然相關。

台灣央行上個月公布降息 1 碼，且自用住宅透過公股行庫貸款 1000 萬元以內可再降 1 碼，引發資金轉進房市話題，住商機構企劃研究室整理中央銀行與內政部資料，統計央行五波降息及其前後年度之買賣移轉棟數發現，降息後一年的買賣移轉棟數大多成長，尤其 SARS 發生隔年突破 40 萬棟最熱，但是 2015 到 2016 年共降息 2 碼，2017 年移轉棟數僅小幅回升，未能回到降息前一年的 30 萬棟大關。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，在央行上個月大舉降息前，平均房貸利率已處於低檔，加上房價高掛，貸款利息減少不如房價下降有吸引力，買氣並未明顯拉抬，此外，目前產業發展及就業條件、稅制與過去不同，故這波降息帶動的效果可能有限。

綜觀過去五波台灣央行的降息，2000 年 - 2001 年為紓解網路泡沫、911 事件及納莉颱風對經濟的衝擊，接連降息 11 次、共降息 10.5 碼，當時平均房貸利率約 6.81%，仍在高檔，到 2002 年再降一波，平均房貸利率約 4.40%，而買賣移轉棟數在 2001 年以 25.9 萬棟探底反彈後一路走高，到發生 SARS 的 2003 年也持續量增，SARS 隔年 (2004) 買賣移轉棟數高達 41.8 萬棟，之後 2008 年發生金融海嘯故交易量縮，當時平均房貸利率約 2.53% 已處低水位，2015 年~ 2016 年累計降 2 碼後，平均房貸利率不到 2%，但同時政府祭出打房政策，雖然房市交易從 2017 年復甦，但買賣移轉棟數也未創新高。

郎美囡分析，房價在過去 20 年翻倍成長，平均薪資成長幅度卻遠不及房價，儘管利率再探低，購屋仍屬不易，另一方面，台商及海外資金回流雖對不動產市場有所挹注，但在經濟前景不明的狀態下，可能削弱投資置產意願，現階段仍以自用買盤為主力。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，這次降息受到廣泛關注，除幅度不小，政府對自用住宅貸款 1000 萬元以下透過公股的個案再降加碼降息半年，掀起廣泛討論，而低利環境與寬鬆銀根必然會造成資金流向資本市場，除自用型低總價外，也讓土地、收益型標的等產品更能受惠。