北市商辦持續短缺 專家：今年找不到悲觀的理由

2019 年可說是不動產大豐收的一年，建商持續購地衝高土地交易金額，產品規劃也改走為商辦或廠辦，使得辦公室開工量大增，而壽險、金融業對於精華地段釋出的地上權或辦公出手踴躍，願意加價投資比例提高。專家分析，2020 年在整體景氣回溫的情況下，大型企業對於不動產需求持續提高，而商辦短缺，投資機構可能將資金轉戰精華地區地上權，商用不動產市場沒有悲觀的理由。

依據信義全球資產最新統計，台北市辦公室平均售價來到 85.4 萬元，而在租賃市場表現良好的帶動下，使得空置率持續下降至 3% 以下，整體來說，台北市商辦持續受市場喜愛，若一有大面積辦公或精華區地上權釋出，將造成搶地掃樓的盛況。

信義全球資產經理王維宏表示，台北市商辦市場深受大型企業熱愛，南山廣場及聯合報大樓釋出不到一年的時間，已達滿租盛況，未來 1-3 年台北市較無大規模新增供給，而危老都更大樓持續增加，帶動整體商辦市場租金及售價將續漲。中美貿易戰開打快 2 年，全球產業生態加速重整中，造成許多台商回台設廠，帶動自用型買方需求增加，使得買方結構性轉變，以往少見零售、壽險業購入工業地產，在今年提高投資比例，為整體不動產市場注入千億資金。

從買賣交易來看，2019 年辦公買氣依舊熱絡，投資及自用型買方信心大增，北市辦公交易金額明顯增加，信義計畫區也出現難得的辦公釋出，而許多辦公大樓預售案一釋出就出現大型企業掃樓的盛況，每坪交易金額持續創下當地新高。在無新增供給的情況下，北市辦公平均售價微幅上漲到 85.4 萬元，整體租金資本化率落在 2.5%，表現最為亮眼的頂級辦公 A + 辦公，成長 3.6%，平均售價來到 135 萬元，而 B 辦受惠於整體辦公上漲的影響，每坪平均售價也上漲至 74.1 萬元，各商圈都有明顯上漲的趨勢。

租金部分，受惠於新創產業崛起以及跨國企業對台灣投資比重增加，承租大面積的頂級辦公，使得北市租賃市場表現相當搶眼，平均租金上漲至 2,302 元，空置率已降至 3% 以下，來到 2.61%，而頂級辦公 A + 租金行情已經超越 B 級辦公的 2 倍，平均租金來到 3,195 元，空置率也大幅下修至 2.43%。

從各商圈來看，平均租金都有明顯上漲的趨勢，漲幅最為明顯的是松江南京商圈，平均租金上漲至每坪 1,917 元，另外值得注意的是，南京四五以及站前西門商圈空置率已下降至 1%，接近滿租的情況，近期雙子星定案以及未來 E1E2 都更案，將是持續炒熱站前西門商圈亮點。

內科廠辦方面，內科市場表現相當優秀，第四季出現 3 筆整棟廠辦交易，又以壽險業整棟購入比例最高，分別是新光人壽以 11.25 億元買下微米科技大樓以及台灣人壽以 18.02 億元買下雍和民權大樓。

在廠辦市場這麼熱的情形下，內科平均租金上漲至 1,184 元，空置率下降至 3.61%，以西湖段表現最耀眼，空置率下降至 1% 以下，來到 0.65%，售價部分，內科廠辦平均售價 52.4 萬元，其中仍以西湖段為廠辦之首，平均售價 60.1 萬元，從年化毛租金資本化率來看，廠辦平均為 2.71%，優於商辦的 2.5% 資本化率。