走出去智庫：澳洲房地產投資法律實務

編者按｜12月2日，綠地宣布成功中標澳大利亞悉尼北區麥考瑞公園綜合開發項目，截至目前，綠地在澳總計有6個項目同時進行開發，總投資額約110億元。

近年來，澳大利亞房地產市場持續升溫，中國企業赴澳投資日趨活躍。除綠地外，遠洋地產、萬達、碧桂園等國內一流地產商紛紛涉足。瑞士信貸銀行此前的報告指出，2014年5月至2015年5月，中國投資者和移民在澳大利亞總共購買約87億澳元的房地產物業，占該國房地產供應的15%，同比增長六成。

走出去智庫發起機構之一、中倫律師事務所合伙人王勇律師提醒中國企業，除了注意最新政策和法律變化外，赴澳投資房地產還需要做足法律功課，包括詳盡的盡職調查和合規合法的避稅交易結構。

要點

1、對於大多數赴澳投資的外國企業來說，澳大利亞外國投資審核委員會（firb）的事先批準是必須邁過的第一道門檻。

2、房地產投資者必須進行全面的盡職調查，涉及土地權屬、稅務、規劃、環保、租約、土地或建筑物估值等方面。

3、選擇合法、合適的交易架構，既能有效節約稅務成本，還能防范違反稅法的風險。

正文

文/王勇，中倫律師事務所合伙人

根據澳大利亞政府外國投資審核委員會（foreign investment review board，firb)發布的2013年7月至2014年6月年度報告，中國首次超過美國成為澳大利亞第一大外國投資來源國，房地產已經成為中國對澳投資金額最多的行業，達到124.06億澳元，約占該年中國對澳全部投資總額的45%。

赴澳投資房地產，需要從政府審批、盡職調查和交易結構這三個方面對相關法律問題加以周全考慮和周密準備。

哪些地產項目需獲firb批準？

根據澳大利亞的《外國投資與並購法（1975）》（foreignacquisitions and takeover act 1975)以及政府的外國投資政策，外國企業和個人在投資澳大利亞房地產項目一般都需要獲得firb的事先批準。如果投資者沒有申請並獲得依法本應獲得的firb批準，就可能被視為非法投資，面臨行政處罰乃至於刑事責任指控。

外國投資者收購或投資以下澳大利亞房地產“權益”需要經過firb審批：

1、用於開發商業地產的閑置土地；

2、所有住宅地產（特定情況除外，例如外國投資者可以購買某些經澳大利亞政府預先批準可以向海外投資者銷售的一手住房，就無需再申請firb審批）；

3、購買擁有澳大利亞城市土地權益的公司或者信托的股份或資產（特定情況除外）；

4、價值500萬澳元或以上的涉及文化遺產（例如歷史建筑）的已開發的商業地產；

5、價值5500萬澳元或以上的不涉及文化遺產的已開發的商業地產；

6、價值2.52億澳元或以上的澳大利亞企業或在澳大利亞持有超過2.52億澳元的海外企業；

7、合計價值達到1500萬澳元或以上的農村土地；

8、由外國主權基金或其他外國政府投資者（包括外國國有企業）進行的投資。

中國房地產開發企業可以赴澳購買閑置土地用於開發住宅，但需要通過firb的審批。實踐中，firb通常都會做出批準，但會要求企業在獲批后的24個月內開始工程建設。建成后，上述房地產企業可以將物業出租、出售或留下自用。

中國房地產開發企業也可以購買澳大利亞二手舊房用於拆除重建，但同樣要經過firb審批。實踐中，企業需要證明其重建后將可以增加住宅數量或者原有舊房已經陳舊不堪、不宜居住，后者需要提供房地產評估師或建筑師的報告。同樣，企業通常被要求在獲批后的24個月內開展拆除重建工程。

投資澳房地產需格外注意法律或政策變更

總體上，澳大利亞政府對於海外投資持歡迎態度，希望引導外國投資者購買期房、一手新房，從而增加新房的建造量和供應量，帶動當地建筑等相關行業的發展。

但是，由於中國企業赴澳開發的房地產項目的主要購買客戶群體是國內個人，因此澳大利亞對於海外投資者在澳購房的任何法律或政策的變更，都可能對中國企業的經營產生影響。

由於海外買家持續涌入，部分澳大利亞居民無力購房引發澳國內擔憂，近期澳大利亞聯邦和州政府分別出臺了一些舉措。例如，自2015年7月1日起，維多利亞州將執行《海外人士物業投資法》。海外投資者從2015年7月1日起將要額外繳納3%的印花稅，從2016年將要繳納0.5%的土地稅。澳大利亞財政部也對部分外國投資者違法購買二手房發起了調查和處罰行動。

迄今為止，上述所謂的“限制”舉措對於遵守法律在澳進行的房地產投資影響不大。例如維多利亞州對於海外投資者購買期房仍然有印花稅特別優惠。上述3%的額外印花稅，對於海外期房投資者而言，由於購買期房本來就有印花稅優惠，期房稅基非常低，因此實質影響非常小。

盡職調查重點內容

按照慣例，澳大利亞房地產是按照簽署合同時候的狀態被出售的。因此投資者在簽署合同前必須進行細致全面的盡職調查，盡職調查內容取決於房地產項目的性質、位置及開發用途，通常來講至少應包括（但不限於）以下主要問題：

1、土地權屬：於土地注冊處進行土地權屬調查，以確認土地的所有權人及有沒有任何登記的抵押權、通行權或其他權利限制；

2、稅務：向稅務部門申請調查，以確定涉及該房地產項目的有關政府稅費、納稅責任和稅務申報；

3、規劃：向規劃相關部門申請調查，以確定涉及該房地產項目的有關規劃事宜；

4、環保：調查環保登記冊和環保責任，聘請環境顧問出具環境評估報告；

5、租約：審閱任何擬投資房地產的的現行租約（如果是二手房地產）；

6、公司調查：調查收購對象的公司登記、股權、經營證照；

7、土地、建筑物估值、測量、技術評估：聘請評估師對土地、建筑物進行估值及實地測量，以及評估建筑物維護狀況、是否符合建筑法規；

8、訴訟調查：調查收購對象有沒有訴訟、政府調查。

其中，土地權屬制度以及規劃和環保事宜，是房地產投資者需要格外關注的。

第一，土地權屬制度。

澳大利亞的土地權主要以兩種形式體現，一種是永久所有權，這是澳大利亞最常見的土地權屬體現形式。另外一種是向政府進行長期租賃的權利，這種情況主要存在於新南威爾士、昆士蘭和北部地區的農業土地。

除了以上兩種土地權利之外，澳大利亞亦承認土著人在特定土地上的傳統權利，這被稱為原住民土地權。實踐中，如果土地涉及原住民土地權，則該房地產項目的開發和用途可能會受到一定的限制，或者被附加額外義務，例如必須保留某個土著人的文化遺址。這種情況下就必須要開展進一步的盡職調查並取得針對此問題的法律意見。

絕大多數的澳大利亞土地采用托倫斯不動產登記制（the torrens system)。這種登記制是指將土地權屬在相關的房地產登記處登記，完成登記即意味著對土地持有人法定權利的確認，除非出現法律規定的特殊情形，例如欺詐、地界描述錯誤等。因此，買方一般可以依賴產權登記來證明產權，而不必在登記冊之外另行調查產權。

第二，規劃事宜。

澳大利亞的每個州都有其各自的規劃法律體系，每一塊土地都會注明允許的用途、相關批準及禁止的用途。在進行規劃審批時，相關地方的市政府會與各政府、公用事業機構，包括供水、電力、燃氣、道路等部門進行溝通。如果涉及大型房地產項目，州政府也將參與相關的行政規劃工作。

另外，房地產項目的相關利益方，產權共有人、鄰居、地方組織等，也有權參與到房地產項目的規劃審批當中，並陳述各自的意見。對於市政府拒絕給予批準的決定，投資者可以申請復議。

第三，環保事宜。

澳大利亞對於房地產所有人和開發商有嚴格的環保要求，每個州都有自己的環保法律，開展某些活動需要取得環保部門的批準或特定的執照。

環保法律的基本原則是“污染者賠償”。然而在具體執行個案中，相關部門也可能會追究土地所有權人的責任（例如無法找到污染者）。因此在開發房地產項目時，投資方通常都會聘請環保顧問就該項目出具環保方面的盡職調查報告，或者審閱房地產項目已有的資料以確保該項目是否存在任何未決的環保爭議。

合適的交易結構可大幅節約稅費成本

作為高稅收的福利國家，澳大利亞稅務法律體系復雜且完備，稅務執法也非常嚴格。因此，設立一個合法、合適的交易架構，既可以最大限度地節約稅費成本，又能有效地防范違反稅法的風險。

與房地產投資相關的主要稅種包括：

1、商品及服務稅（gst)：稅率為10%，稅基為在澳大利亞銷售貨物、提供服務、購買權利或其他相關應稅價值；

2、所得稅：居民企業與在澳營業或獲得收入的非居民企業的稅率都為30%，而非居民個人的所得稅率可高達47%；

3、預提稅：向非澳大利亞稅法居民支付利息、分紅需要繳納此稅，其中支付利息的稅率是10%，紅是30%（如有雙重納稅協定可以減為15%）；

4、資本利得稅：非居民出售澳大利亞房地產會被征收此稅；

5、印花稅：按交易對價或土地市價（以最高者為準）的一定比例支付，每個州的稅率各不相同，最高達5.75%，通常由買家承擔；

6、土地稅：澳大利亞的房地產持有者每年要繳納土地稅，按照土地的未開發價值以累進稅率征收，但各州的起征點和稅率都不一樣。作為房產持有人的主要居住場所的房產可以免繳土地稅。

投資澳大利亞房地產項目可以通過多種交易構架進行。總體上，沒有一個適用於所有投資主體、所以類型項目的普遍適用的“最優架構”，需要根據每個項目的特定情況“度身訂造”最適合該項目的交易架構。到澳大利亞投資房地產領域常用交易結構主要有三種。

1、澳大利亞子公司：投資者可以在澳大利亞設立有限責任的子公司，作為投資主體直接購買土地、項目公司及開發項目。

這一公司結構通常更適合非澳大利亞居民的投資者。如果非澳大利亞居民投資者直接持有澳大利亞子公司的股份，該子公司在繳納30%的企業所得稅后可以將稅后收益（出售或出租收益）分配給投資者，而無需再繳納其他澳大利亞稅收（包括預提稅）。

2、信托：指受托人為受益人的利益代持房地產的權益。如果非澳大利亞居民的投資者設立澳大利亞信托持有房地產，分配應稅信托收益時的納稅事宜由信托的受托人負責。

稅率取決於信托單位持有人的身份。例如，向非居民企業分配信托利潤的預提所得稅稅率為30%，而向非居民個人分配利潤的所得稅率最高可達47%（目前適用於個人的最高稅率）。

信托結構通常更適合準備長期持有房地產的符合稅法定義的澳大利亞居民個人，因為其長期持有的房地產通常會被視為“資本賬戶”，其出售房地產的收益將繳納資本利得稅而非企業所得稅。如果信托持有房地產超過12個月，受益人還可以享受50%的資本利得稅優惠。此項優惠不適用於非澳大利亞居民。

3、管理投資信托（managed investment trust)：2008年澳大利亞改革了稅收系統，使用管理投資信托的外國投資者可以享受稅收優惠，只需就其獲得的澳大利亞房地產出租或出售收益繳納15%的預提稅，而無需繳納30%-47%的所得稅。

管理投資信托通常更適合準備長期持有房地產的非澳大利亞居民，且常被用於投資商業、工業地產以及基礎設施項目。

根據澳大利亞國家統計局數據表明，以悉尼為例，2013-2014財政年度平均住房價格增幅達16.5%，到2020年還存在50萬套住房的缺口，主要在於留學生的增加、新移民赴澳定居以及經濟和人口的不斷增長。

除上述法律問題外，在澳大利亞開發房地產還有諸多與國內不同的法律問題和市場慣例，例如期房預售款托管制度、項目公司出資方式、銀行融資安排及抵押、建筑承包商費用的支付、勞動法和員工待遇，等等。

企業應當在投資前做足功課，聘請專業的法律服務機構全程保駕護航，有效管控各方面的法律風險，適應澳大利亞的法律環境和市場慣例，確保海外投資項目的成功。

（注：本文首發於2015年5月，只討論當時有效的法律。此后，澳大利亞關於外國投資者投資房地產的相關政策及稅法又有變動。另外，2015年12月，澳大利亞外國投資審核制度又有重大修改，由於時間關係，相關變更內容尚未納入此文。）

作者簡介

王勇，中倫律師事務所的合伙人，擅長收購兼並、公司/外商直接投資及中國海外投資業務。

王勇律師曾為眾多中國企業就其在澳大利亞、中國香港、印度尼西亞、巴布亞新幾內亞或其他司法管轄區的對外投資項目提供法律服務。在處理大型、復雜、涉及多個司法管轄區法律的中國對外收購項目方面，擁有豐富的實務操作經驗。