未來房產的投資將和現在大不相同

胡偉良博士

現任：

台北市 / 新北市老屋改建發展協會理事長、台灣商務平台創辦人、台灣天使投資人協會理事長、品嘉建設關係企業創辦人

學歷：台大土木工程系，營管博士、企管博士、法學博士

著作：你一定要知道的都市更新、房地產勝經 2.0 良心篇⋯⋯等 15 本

房子在過去近二十年以來一直是大家的日常話題，也是所有人都關心的議題，所以我們對房子一定要認識得非常清楚，不要有誤解，要客觀公正，這樣才能在未來十年當中，買對不動產而不犯錯。

不動產顧名思義，就是搬不走的鋼筋混凝土 (或其他種類的結構物)，是附著於土地上的資產。

放眼人類歷史，最近這二百年，無論是歐洲、美國、日本還是中國的發展，儘管地球人口不斷增加，但適合人類生活和居住的地方依然是非常有限的，地球上仍有很多地方是不適合人類生活的，二十年前，全球只有四十億人，現在有七十億人，而一百多年前更只有十幾億人。

可想而知，人類的數量是在快速膨脹增長，所以不動產一直是向上升值的，特別是適合人類居住的城市，能謀生的城市的不動產長期以來一直是持續升值的，只不過升值的高低快慢不同罷了。

比如美國紐約七○年代的房子，四十年前可能只要五十幾萬，現在可以值一、二千萬以上，房產升值，一方面是因為人口增長，其次是因為貨幣在不斷的貶值，而不動產是最能保值的東西，這也是不動產最主要的特點。

資產配置房地產占比不宜過高

不動產就是房產，其另一個特點也是流動性差，買完房子以後，想立刻賣出並不容易。別看房價表面上在漲，但是出售時會發現變現並不容易，這就是典型的有價無市。房子最大的問題就是流動性。

所以我們在買房時都應該做長期考量，如果不打算持有十年，少說也得要持有六、七年，不然當你急需用錢時，你會發現要立即變現並不容易，所以房子最重要的是坐落的城市和地段。

就像股票一樣，過去漲幅最好的品種，未來不一定是最好的，房地產也有類似的情形，所以民眾在做資產配置時，房地產配比不宜過高。

例如美國的家庭資產配置三五％房產、二五％是保險、一五％是現金和存款、二五％的股票和基金，這是美國居民家庭資產配置的情況，台灣現在則是六○％的房產，五％是保險，二五％是現金和存款，股票和基金占到一○％，如果房子再多，綜合來看房地產的比例就會失衡。

未來的大方向，一定是向美國家庭資產配置靠攏，在未來家庭財富配置中，房地產會慢慢壓縮在五○％以下，現金存款占到二○％，保險能上到一○％，二○％至三○％的金融資產股票與基金，這是未來的大趨勢和大方向。

過去為什麼會形成朝這樣的資產配置呢？因為沒有資產可以承載著從房子流出來的資金。資金沒地方去，不買房子，買什麼？

錢是有靈性的，它必須去找資產，但除了房子，社會上能賺錢的資產就剩下公司盈利了，保險的增長也會自然形成，未來十年保險的占比金額也會愈來愈高。

房地產的金融屬性將逐漸褪去

同樣一間房子，在未來像過去這樣大漲的機會幾乎不會再出現。不可能像幾年前一樣再出現幾年漲一倍的行情。房子在未來只能趕上通貨膨脹。投資房產也是為了消費和享受擁有的一種歸屬感，但如果你只是為了投資房子來獲益，房地產將不再是一個絕佳的好選擇。

資本槓桿對經濟增長的貢獻將快速轉弱，而以移動互聯網的發展為標誌，開啟了新一輪靠技術和創新驅動的新常態，房地產成為一個穩定的傳統產業，金融屬性會逐漸褪去。

來源：《理財周刊》 973 期
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