中國房市觸底？大型建商買地態度積極

中國房地產市場將反彈了嗎？近期，華夏幸福 (600340-CN)、碧桂園 (2007-HK) 等多家中國大型建商對外透露 2019 年土地投標計劃，內容顯示大型建商投標態度較為積極。不過，中小型建商則受困於自身規模和融資水準，土地投標意願不高。

業內人士表示，2018 年下半年，中國土地市場明顯降溫，建商整體觀望氣氛濃厚。土地流標筆數創數年新高，而溢價率則創下數年新低，但當地價調整到一定程度，大型建商可望憑藉雄厚資金實力迅速投入市場，2019 年土地市場將值得留意。

龍頭建商態度積極

根據華夏幸福董事會通過的提案內容來看，公司計劃於 2019 上半年購買經營性土地，總成交金額不超過人民幣 200 億元，並透過股權併購或股權合作方式，
取得土地使用權或進行土地相關投資。

此外，從 2018 年前 11 個月投標土地情況來看，大型建商購買土地數量相比其他中小建商更積極，優勢更明顯，排名前十的企業 1-11 月份購買土地總金額高達 7609 億元，占前五十家企業的 42.7%。

11 月份以來，一二線城市積極賣土地，許多個城市加速土地供應量，年底有機會出現一波土地出讓潮，有別於 2018 年下半年土地市場低氣壓的氛圍。不過即便第四季多個城市擴大土地供應，多數中小型建商買地依舊謹慎，這也壓抑中小建商未來發展潛力。

2018 年現況

2018 整體土地市場來看，開發商整體觀望情緒濃厚，以土地流標數據分析，截至 12 月 17 日為止，今年一二線城市合計住宅土地年內流標高達 324 筆，年增 140%，創下最近 6 年以來最高記錄，2017 年全年流標只有 148 筆。至於三四線城市流標數據更為驚人，三四線城市流標住宅土地高達 1177 筆，2017 年則為 957 筆，2016 年 442 筆，2015 年 200 筆。

從成交土地溢價率分析，2018 年也創近幾年來新低。根據中原地產監測，截至 12 月 17 日，排名前 40 大的一二線城市合計賣地人民幣 2.6 億元，平均溢價率只有 11.39%，創近 6 年新低。熱門城市溢價率只達 11%，明顯低於 2015 年至 2017 年平均 30% 的溢價率。中國指數研究院資料也顯示，2018 年 1-11 月份，中國 300 個城市各類用地平均溢價率為 14.2%，年減 16.4%。

2019 年展望

針對 2019 年土地市場展望，建商要立刻從 2018 年的保守氛圍改觀並不容易，因此三四線城市發展空間仍受限，預期建商購買土地重點仍集中在熱門城市，特別是杭州、武漢、西安等新興熱門城市，以及其周邊三四線城市。此外，去化庫存週期短的城市依然會延續推出土地拍賣的速度，去化庫存週期長的則會減緩推出土地的速度。以企業面來看，建商保持一定的土地儲備，是未來營運平穩發展的基礎，大型建商會保持相對活躍的購地步調，而中小型建商受制於企業發展和融資能力，會降低購地的速度。