樓市庫存頂天！總理打氣也未必救得了這些城市

此次“兩會”給予房地產市場極大鼓舞,然而也正是總理打氣，讓我們反思行業背后的隱患。短期激勵無異於一劑腎上腺激素，對供求嚴重失衡的二、三線城市如沈陽、寧波（樓盤）、濟南（樓盤）等，不過是權宜之計，救得了一時，救不了一世。

短期：政府“招”已出盡，恐救市無力

2014年，在“分類調控”的指導下，下半年地方政府便紛紛啟動救市，先是解除了執行2年多的限購政策，繼而在公積金調整、契稅減免、購房補貼、購房落戶、降低首付比例等方面做文章，最終由局部地區調整逐步蔓延至全國放松。

今年“兩會”再次強調“分類指導，因地施策”，2015年地方政府將在政策調整上將有更大的主導權。然而，一方面，諸多政策，去年已多有調整；

另一方面，對於影響較大的降低首付、利率優惠不在政府的掌控之中；而公積金政策各地調整力度已頗大，繼續調整的空間不大；而政府操作空間較大的稅費減免和財政補貼等政策，面對日益較少的土地出讓收入而日顯緊張的財政狀況，地方政府也是“心有余，而力不足”，特別是對於土地財政依賴度高，資金來源單一的三四線城市更是如此。

中期：需求疲軟，供應畸高，部分城市或將長伴高風險

據cric監測，截至2015年2月底，長春（樓盤）、貴陽、寧波、青島（樓盤）、沈陽、海口、中山（樓盤）、無錫（樓盤）、煙臺（樓盤）、徐州（樓盤）、三亞（樓盤）和泰州（樓盤）等城市的商品住宅消化周期均在18個月警戒線以上，其中沈陽、煙臺和三亞更是在30個月以上。

如果說這些城市商品住宅消化周期偏高，庫存風險過大只是暫時性的問題。那么從中長期來看，部分城市庫存風險也不容樂觀。據cric監測，寧波、濟南和大連（樓盤）3城市商品房土地消化周期均高達3以上，即以最近三年的商品住宅去化速度計算，這些土地儲備可形成的商品房需耗費10年以上的時間來完成去化，武漢（樓盤）、青島和常州（樓盤）土地消化周期也在2以上，未來同樣存在較高的庫存風險。

隨著房地產市場發展，基本住房需求得到滿足，以及人口老齡化趨勢下，剛性需求日趨下滑，庫存過高對於這些城市而言，並不是一時半會能夠解決的，將會伴隨他們相當長一段時間。

長期：房地產步入新常態，行業規模下滑趨勢已定

房地產經過十多年的高速發展，也將隨著宏觀經濟一起進入“新常態”。且在經濟結構調整的過程中，在去房地產化的指引下，房地產行業下行趨勢已不可避免的事實。

一方面，房地產市場的發展有其自身規律，有高潮必定也會有低谷，經過十幾年的高速增長，居民住房需求基本得到滿足，2014年住宅商品房銷售面積已超過10億平方米，是1998年的近10倍，城鎮人均住房建筑面積也已近35平方米，部分城市已嚴重供過於求，未來房地產行業上行空間已十分有限。另一方面，我們已進入人口老齡化社會，生育率低下，由人口增長帶來的新生住房需求將日益萎縮。因此長期來看，房地產行業下行已不可避免。

從此次兩會的態度來看，為了拉動投資和消費，提振經濟，房地產作為支柱產業維持穩定的基調已經十分明確。此外農村集體土地流轉和新型城鎮化的推進也將為房地產發展持續注入新的活力。然而，短期來看，政府扶持將提振市場信心，一定程度上刺激需求，但是政府無力回天，難解決根本性的問題；中長期看，房地產行業也不得不遵循其發展的必有規律，行業下行已勢不可擋。