全球房產泡沫仍大：香港居首 慕尼黑、多倫多、溫哥華緊追其後

瑞銀集團週四 (27 日) 發布報告指出，多數已開發市場金融中心的房市存在泡沫風險或嚴重高估情況，當中以香港的泡沫風險最大，慕尼黑、多倫多、溫哥華、倫敦和阿姆斯特丹也列為房地產泡沫的城市。

這份名為《2018 年瑞銀全球房地產泡沫指數》的研究報告，針對 20 個主要城市進行調查，與去年相比，斯德哥爾摩和雪梨今年退出「泡沫領域」，但仍和巴黎、舊金山、法蘭克福一起列入「嚴重失衡」情況。

洛杉磯、蘇黎世、東京、日內瓦和紐約僅被視為高估，而芝加哥是列表中唯一被視為被低估的城市。

過去 5 年房價高漲

瑞銀研究人員發現，主要城市房地產價格普遍上漲，過去 5 年平均房價上漲了 35%。

他們認為，價格泡沫是房地產中經常出現的現象，將其定義為「對資產的實質及持續地錯誤定價」。報告指出，泡沫的典型跡象包括價格與當地收入和租金脫鉤，以及過度建設或銀行貸款。

研究人員表示，與 2000 年代中期的繁榮不同，目前沒有證據表明貸款和建築業同時存在過剩問題，而且未償還的抵押貸款量成長率，大約僅是危機前時期的一半。

瑞銀全球財富管理公司投資長 Mark Haefele 說：「雖然許多金融中心仍面臨房地產泡沫的風險，但我們不應將今天的情況與危機前的情況進行比較。不過，投資人應在香港、多倫多和倫敦等處於泡沫風險區域的住宅市場盡量精挑細選。」

報告顯示，主要城市房價上漲的強度和範圍，與去年相比都有所減弱。經通膨調整後，過去 4 個季度城市房價平均上漲 3.5%，遠低於此前幾年，但仍高於 10 年平均值。

花 22 年薪資才夠香港買房

香港被認為房產泡沫最大的城市。報告指出，香港房產市場長期供不應求，對本地和外國投資人的吸引力一直很大，讓需求依然活躍。自 2012 年以來，房價一直以每年近 10% 的速度上漲。

以高技術工人的所得來評估，10 年前購買市中心附近 60 平方公里的公寓，約需 12 年的薪資，如今已升到 22 年的平均年收入。

整體來看，房價收入比（price-to-income）中值，已經由 2008 年的 5.5 倍上升至目前的 7.5 倍。如果沒有來自於家人的大筆資助或資產繼承，大多數家庭無力在最大的金融中心買房。

報告指出，過去 5 年來，由於幾乎所有城市的房地產對本地居民來說都過於昂貴，政府推出了更多法規打房。在此情況下，房價可能突然遭到重擊，雪梨便是個例子。