轉型路上“避重就輕”的建業地產，再購物業可有深意？

時值一年一度中秋佳節，港市中型內房股建業地產(00832-HK)卻沒歇著，其在9月24日晚公告宣佈斥資2.9億元（人民幣，下同）代價向控股股東胡葆森收購一河南鄭州寫字樓物業，這也是建業地產今年以來為數不多的一個拿地消息，雖然這次說起來也不過是從建業“自己人”手上拿的地。

據建業地產公告，9月24日交易時段後，其全資附屬升熹控股與賣方恩輝投資訂立股權轉讓協議，據此升熹控股同意向恩輝投資收購目標公司巨佳投資的100%股權，代價2.9億元將由建業地產藉內部資源以現金支付：

由於此次交易的賣方恩輝投資實則由建業地產控股股東兼主席胡葆森直接擁有全部權益，事項構成關聯交易，這就相當於建業地產是從其控股股東手上收購了巨佳投資，完成後巨佳投資將成為建業地產全資附屬公司，其財務業績、資產、負債及現金流等將從建業地產綜合財務報表入賬。

向控股股東購物業，鞏固河南市場地位

據悉，建業地產此番收購的巨佳投資間接全資持有一處位於中國河南自貿試驗區鄭州片區的寫字樓的2-10層，總建築面積為16032.88平米。資料顯示，於2018年6月30日，巨佳投資未經審核資產淨值及未經審核資產總值分別為約2.217億元及約2.222億元；其於2016年及2017年分別錄得虧損淨額1146萬元及4405萬元，截至2018年6月底止6個月則錄得淨利潤126.8萬元：

從上述巨佳投資往期財務表現來看，其在2016及2017年兩年內合共錄得淨虧損超過5550萬元，不過好在其於今年上半年已經扭虧，至於未來表現如何還要視乎實際情況而定。據悉待交易完成後，目標物業的部分將由建業地產使用，而其餘部份將用於出租以收取租金。

一直以來將河南作為大本營腹地的建業地產，此番再入手河南鄭州物業，除了與控股股東“肥水不流外人田”式的關聯交易，也有點要繼續在自身地盤上鞏固市場地位的意思。

這不，建業地產就在公告中說了，隨著近年河南的綜合交通樞紐優勢不斷提升，中原城市群帶動城鄉一體發展，釋放了巨大市場需求，同時吸引了省外多家地產商爭相進入河南省發展，優質商用辦公樓需求日益殷切。作為發展戰略一直聚焦於河南的建業地產來說，於河南鄭州購入商用物業自用，一是可以提高自身品牌、減低營運成本，同時也可收取租金增加收入來源，確有助增強其於河南的市場地位。

上市十年，規模擴張+業績表現波動

話說自2008年來港上市的建業地產，在風雲迭起的資本市場也已經走過整整十年，這十年來建業地產實現了其作為一個中資地產商在規模與收成上的快速發展，這包括其整體利潤暴增的上市首五年，而公司也經歷過營業額大增淨利潤卻連續下滑的階段：

如上表所示，就拿最近五年來看，建業地產交出的成績單也頗具一些戲劇性。先說剛上市那會兒，2009年之後的建業地產無論在營業額還是淨利潤方面都以極快的增長速度取得了相當不錯的業績。2013年，建業地產營業額達到69.5億元，淨利潤更是破天荒創下10.26億元的史上最好成績；但未想次年公司盈利水準就開始出現下滑態勢，並一跌就連著跌了三年。

與此同時，公司營業額卻繼續屢創新高，2015年建業地產營業額首次突破百億元大關達到125.6億元；但很快2016年公司又經歷了營收和淨利潤的雙重下跌，態勢不妙。好在2017年，建業地產就相當“爭氣”地恢復了營收及淨利潤的高速增長，並且再次刷新營業額紀錄至逾138億元。今年8月22日公佈的建業地產2018年中期業績報告顯示，今年上半年公司營業額微跌5.7%，但毛利率同比大增9.7個百分點至36%，淨利潤亦按年增長35.7%至5.5億元。

不過從建業地產歷年合約銷售金額情況來看，也是最近兩年公司合約銷售金額增速越發顯著，尤其是今年上半年銷售規模已經超過250億元，同比劇增逾8成，半年銷量相當於去年全年的83.3%，可見勢頭正猛。

謀轉型走上“避重就輕”之路

其實仔細研究建業地產這些年的經營發展軌跡會知道，其在業績層面的波動表現還是與自身發展策略脫不了關係。

2015年至2016年，建業地產義無反顧地走上了轉型升級的道路，大力發展輕資產專案，同時堅定推進集團由傳統住宅開發商向新型生活方式服務商的戰略轉型，將其品牌內涵從“建造好房子”升級為“營造好生活”。基於這個“新藍海戰略”，建業地產開始進一步拓展其輕資產擴張模式，而與之相匹配的，就是屬重資產專案的拿地計畫越來越少了。

以2018年為例，建業地產於今年的1-9月份，每月均有輕資產專案新增，至9月6日公司宣佈與濟源恒利、河南嘉佩樂、郟縣建城、河南天福凱地及汝州博觀分別訂立房地產專案委託管理合同後，其手頭輕資產戰略專案達到103個，端的是“避重就輕”了。

不過從近年行業的大體趨勢來看，“避重就輕”已然成為一種越來越受追捧的潮流，那麼今次出手向控股股東收購物業會是建業地產重啟拿地策略的開端嗎？目前我們還沒有答案，但從建業地產截至今年中的現金儲備來看，其於今年6月30日賬上現金及現金等價物有125.7億元，較年初增加12.83億元或11.4%，在資金充足且輕資產擴張順利推進的情況下，“調劑性”地再購物業資產也不是不可理解。

值得一提的是，自今年6月下旬至今，建業地產的股價總體也是跌了不少，從6月20日收市價4.42港元，到9月24日收報3.03港元，三個多月時間內跌去31.45%。而在公告宣佈向控股股東購物業後，今日（9月26日）建業地產股價就高開4.62%報3.17港元，全日基本維持漲勢，看來公司股價也確實需要新消息來調劑一二了。