如何贏在REITs？ 二大致勝原則看這裡

同樣投資不動產，獲利可能大不同！既然我們已知道，持有 REITs（Real Estate Investment Trust 不動產投資信託基金）比起持有特定不動產，具有交易成本較低，流動性較高，風險較平均，以及配息可分離課稅等相對優點，但是全球市場至少有數百檔 REITs，台灣也有六、七檔 REITs 掛牌交易，我們該如何從中挑選最適合自己的商品？投資 REITs，只能等房地產行情熱絡、帶動租金上漲嗎？

　　專家認為，投資 REITs 也要充分篩選，當標的符合條件，長線下來方可獲取穩健且具成長性的報酬。

原則一：專業的管理團隊與積極參與之營運策略

　　首先，台塑集團創辦人王永慶曾說過：「你賺到的一塊錢，還不是你的，省下來的一塊錢，才是你的！」REITs 投資在頗具規模的建築物上，相關開支必不可少：從保全人員、水電空調到內裝修繕，各種花費細水長流，累積下來往往不是一筆小數目；唯有管控成本、有效節省開支，確保租金收益沒有被侵蝕，到時候 REITs 可供投資人分配的獲利總額，才會有所提升。

　　「REITs 獲利與否，管理機構扮演非常重要的角色」，樂富資本資深合夥人林超驊解釋，投資 REITs 並不就是等待大環境景氣、被動分配獲利，管理機構除了為投資人把關，隨時「堵住」不必要的浪費，直接提高 REITs 的實質獲利外，更重要的是主動積極的營運策略，才能在穩定中創造價值並提升績效。

　　林超驊舉樂富一號 REIT 為例，管理機構是晶華酒店集團旗下的子公司，團隊成員除了具有豐富的不動產營運及管理經驗，更結合國際級投資銀行的金融專業，會是國內第一個以資本市場為導向的 REIT 管理機構。

　　「以晶華集團遍布全台的經營版圖，以及全球廣設據點的品牌管理經驗，相信未來樂富一號的標的進行日常維護和修繕時，都能以最有效率、最經濟的方式進行，再加上靈活的財務分析以及與資本市場接軌的投資策略，一定能夠讓獲利看得見！」林超驊說。

原則二：標的具成長性

　　對比其他國內掛牌的 REITs，多委託金融機構、房仲業投資的建築經理公司擔任不動產管理機構，晶華酒店除了績效透明、倍受肯定，對於商場，飯店和大型零售業投入多年，也較一般建築經理公司經驗更嫻熟，這也呼應樂富一號選擇投資標的的核心思維：有大約一半營收，將來自台茂購物中心的租金收入。

　　國內 REITs 多以辦公大樓作為投資標的，樂富一號首見以購物中心為主要標的，兩者差異何在？林超驊坦言，辦公大樓的出租情況普遍很穩定，但租金成長性也比較平緩，投資人分配收益因而較缺乏想像空間；另一方面，以百貨、零售商場為標的，只要營運得宜，租金收入通常可以水漲船高，從而為投資人持續創造成長。

　　對照國外的例子也可發現，零售業不動產其實較辦公室更受歡迎。美國股市規模最大的一檔 REIT ETF，是領航集團（Vanguard）發行的 VNQ，在其持有資產當中，零售業者 REITs 比重達到 16.3％，就比辦公室 REITs 的 11.9％高出許多。

　　林超驊指出，過去十年台茂中心在經營團隊帶領下，全面以娛樂活動吸引來客，轉型非常成功；不僅以年營收 60 億元穩坐桃園市百貨、商場業績之王，還持續優化內部的餐飲品牌，創造更多營收和利潤空間，今年目標是全年營收再成長 5％、挑戰 63 億元。「我第一次去考察內部時，整整在外排隊 45 分鐘，才等到一個停車位！」林超驊笑說，因此樂富一號決定與歐洲大型退休基金出資各半、共同買下台茂中心。他頗有信心的表示，以台茂中心作為樂富一號主要投資標的，未來可望持續見到成果。