政府不必出錢又可出售的社會住宅

文．莊孟翰

─政府與民間合作的創意性規劃策略典範：「臺南市鐵路地下化專案照顧住宅」都市更新事業計畫

本案主要關鍵績效指標 (KPI)：

(1) 政府協助降低土地成本

(2) 營建成本控管：截長補短策略運用

(3) 容積獎勵做後盾

(4) 富立建設第一品牌口碑，保證工程品質與售後服務

Ｑ：為抑制高房價，政府自 2014 年逐漸提高稅率，雖然近年房價已出現有感跌幅，不過一般民眾依舊大喊「買不起」，此可由房價所得比與房貸負擔率觀察得知。此外，台北市更因預期下跌心理，導致出現房價跌租金反漲的情況，都讓已經買不起房的民眾更加雪上加霜。

然而，面對內閣改組，除了完成年金改革重大議題之外，包含物價上漲、產業五缺等諸多疑難雜症亟待解決，最重要的是這幾年亟欲推動的都市更新及社會住宅腳步太過緩慢，與原設定目標差距甚大。請教莊教授，對於社會住宅進度緩慢情況，是否有其他解套方式補位？

Ａ：社會住宅多年來進度緩慢，無論是蔡總統擘畫「8 年興辦 20 萬戶」的社會住宅，或者是柯文哲市長同樣在競選期間提出「四年兩萬戶、八年五萬戶」的承諾都一再延宕，就以今年 7 月 11 日內政部營建署所公布之社會住宅推動進度 (見附表)，在總計 54345 戶當中規劃中戶數就占 3 萬 2017 戶，由此可見想在短期內大量興建之困難程度。究竟問題出在哪？主因緣於目前對於社會住宅的定義太過狹隘，應改以「廣義的社會住宅」重新定義，才有機會打破目前窒礙難行的僵局。

重新廣義定義社會住宅

廣義的社會住宅，近年也出現少數類似案例，例如台中精密機械園區的勞工住宅，應可算一成功的示範案例，該案一期 180 戶，規劃為 36、38 及 52 坪，每坪售價約為市價 7 成，約 11 萬 5 千元至 12 萬 5 千元之間，計有 215 位勞工登記抽籤，此外，還保留 23 戶供勞工承租，每坪租金不超過 200 元，約市價的 6 成。

此外，最近甫完工的「臺南市政府公開評選的『投資興建臺南市鐵路地下化專案照顧住宅』都市更新事業計畫」，係由台南市政府與第一品牌富立建設共同合作開發的社會住宅，或許也可作為未來推動社會住宅的示範案例。

政府積極擘畫 降低土地成本

本案主要為「鐵路地下化照顧住宅專案」，事實上台南市鐵路地下化已延宕 20 多年，當初鐵路東移需要徵收原住戶土地，此一安置計畫案乃應運而生，亦即為照顧原來因鐵路地下化的拆遷戶所規劃的特別專案，拆遷戶可以較優惠的條件選購，並公開徵求實施者，在公部門指定地號的建地，提供資金、技術、設計規劃、營建及售前售後服務等。

本案成功關鍵在於土地成本的優勢，按台南市政府係將原台糖用地徵收後，以較優惠價格並限制開發條件方式公開標售，並以公告標售底價每坪 9 萬元招標。

本專案以公開評選實施者方式招標，條件除土地的投標金額需大於底標外，評選項目，包含開發理念、設計規劃、建材標準、財務計畫、營建計畫、銷售計畫及維護管理等，皆需依照投標規範內容提出，以作為評分標準。

本案主要條件之一為專案照顧住宅單位的需求，銷售面積需大於 1 萬 5 千坪，340 戶住宅，每坪平均售價不得超過 1.5 萬元，另外 26 戶店舖每坪平均售價不得超過 17 萬元，每戶至少有一個停車位，車位平均售價不得超過 65 萬元。至於同一基地剩餘容積則可規劃為一般住宅，可由實施者自行規劃戶數、坪數、建材及售價，不受限制。其用意在於讓實施者得以截長補短，以高品質的營建施工讓拆遷戶有物超所值的實際感受，否則每坪 1.5 萬元不敷成本的售價又怎麼辦得到？其所謂截長補短之訣竅在於「一般住宅」每坪售價 21.5 萬元，「照顧住宅」售價為 10.5 萬元，亦即以「一般住宅」的利潤來補貼「照顧住宅」的虧損，讓「和築區」與「真邦區」得以同時順利達成台南市政府之規劃初衷。

以綜合評量為準  價高者未必得標

本案共有兩家建商競標，並且兩家皆高於底標，雖然另一家價格稍高，惟評審委員不單以價格當做唯一考量，真正重要的是，能否接地氣消弭拆遷戶的不信任感，並以未來民眾與原拆遷戶的權益為首要條件作為綜合評量標準，最後選定在地第一品牌且具有一定信譽、資金實力雄厚的富立建設，作為這次住宅專案的實施者。本案由政府委託，並由實施者給付所有支出、自負盈虧，政府可說是以最低的成本取得最大公共利益的「無本生意」。本案由政府攜手民間企業，共同擘畫出城市中理想社會住宅的全新樣貌，以達一石二鳥的政策規劃目的。

截長補短  民眾、政府及建商三贏

為取得拆遷戶的信任，本案採用「先建後售」，並僅收拆遷戶兩萬元當作自備款 (當地一般自備款為 35%)，基地面積 5678 坪，建蔽率 38%，容積率 209%，高度 49.95 公尺，總樓地板面積共 102674 平方公尺，將基地分期開發，第一期為「和築區」，主要用來作為鐵路地下化照顧住宅，包含 26 間店舖共 366 戶，佔樓地板面積 61.83%；第二期則為「真邦區」，屬於一般住宅，包含兩戶店舖共 166 戶，佔樓地板面積 38.17，由建商自行規劃銷售。

現階段一般住戶「真邦區」已銷售九成，至於社會住宅的「和築區」也有兩百多戶簽約，此一案例所顯示的彈性做法在於以一般住宅的獲利作為社會住宅的補貼，以創造最大公共利益，不失為兩全其美的務實策略性規劃。

後續維護管理困難  不如從源頭規劃著手

打造社會住宅，實現居住正義，原為政府的美意，但要如何實現可就相當不易，如果只想單靠一己之力恐怕難成大眾之事，事實上，蓋好房子還不難，難在超低售價的營建成本與後續維護管理，倘若是由政府著手興建，又要能維持良好的居住品質，除會大幅增加人事成本，也會造成公務人員的額外負擔。

因此，不如從源頭規劃著手，由政府主導提供土地、訂定開發規則，再以提高容積獎勵方式，搭配銀行融資，接下來就是找到好的建商，並積極與原住戶做好溝通，至於規劃設計、營建施工與產權移轉等專業事項則交由實施者全權負責，並且交屋後即交由管理委員會擔負起社區的管理維護。

以上所述經由政府與建商的合作模式，對於整個台南鐵路地下化東移與社會住宅的規劃與興建都有很大的幫助，相信此一案例應可提供各縣市作為借鏡。

從需求面著手  讓社會住宅遍地開花

社會住宅應從「需求面」著手，首要之務應是先調查實際需求戶數，需要多少蓋多少，以往政府總是從供給面考量，才會發生政治人物不斷畫大餅卻又做不到的窘境。

要推動社會住宅，不一定非得選在精華地段不可，其實只要交通方便，再加上產業與就業機會，並符合在地老化的要件，從廣義的角度切入，例如機場捷運周遭鐵皮屋林立，如能充分利用這些工業用地，再趁現階段產業五缺政府亟欲解決問題，掌握變更地目為住宅或商業用地之契機，將依法回饋捐贈土地提供社會住宅使用。另外，將來關渡平原也有捷運路線規劃，周邊農地也可以透過區段徵收，將其變更為住宅用地，再進行社會住宅之規劃運用。

由以上所述案例，主要係以「公共利益」與居住正義為大前提，在既有法令制度下合情合理合法的擘畫運作，包括台中精密園區的勞工住宅，住戶也都讚譽有加。因此，今後政府想要儘速實現社會住宅的承諾，最重要的還是要能夠找到對的人去做對的事，至於該如何務實的執行，建議可以透過此次台南市政府的「臺南市政府公開評選的「投資興建臺南市鐵路地下化專案照顧住宅』都市更新事業計畫」案例，再以廣義概念重新界定，亦即「只要是透過政府協助」就將其歸類為社會住宅，相信只要假以時日，社會住宅在台灣一樣可以遍地開花！

來源：《理財周刊》 935 期
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