東急房地產：東京都心房產汰弱留強期 都心五區：保值抗跌好標的

2013 年起，台灣民眾因應東京奧運熱而興起的購屋潮，因交易所得稅持有期已滿 5 年、開始進入思考是否該續抱的階段，東急房地產台灣區董事長木內亮指出，從眾多指標來看，東京房價漸漸進入高原期，目前是出場好時機，將手中物件「汰弱留強」，擇機再行購入地點條件好、保值抗跌的「都心五區」標的。

    所謂「東京都心五區」，指的是由中央區、千代田區、新宿區、港區、渋谷區等五區所構築而成的東京核心地段，根據最新統計，這五區總面積為 75.5 平方公里，佔東京都 23 區比重約 12.21%，總人口數為 97 萬，比重則為 10.73%，某種程度上，就好像由大安區、信義區、中山區所圍繞而成的「台北市蛋黃區」。

    木內亮表示，東京房價即將進入高原區的理由主要有下列兩項：

一、過去幾年，因日本央行實施負利率，致使銀行拚命將錢借出去，很多人因而透過房貸申請來購屋，但近期銀行業者卻發現，民眾信用問題開始浮現，按過去經驗，很有可能是房貸緊縮的前兆，進而帶動東京房價進入高原盤整期。

二、根據統計，東京都心五區商辦每單位租金從 2013 年起呈現穩定向上、至今成長幅度約兩成多，但空置率從 2013 年的 8% 降到目前的 3%，顯示高點已屆。

    因此，木內亮建議台灣在東京置產民眾，可以趁現在房價即將進入高點之前，著手獲利了結，轉換成潛在價值更好的等值商品。都心五區不只是海外基金，也是國內信託、不動產業、個人投資家的最愛，日本高遺產稅率將迫使國內資金持續佈局類似都心五區等穩定抗跌標的，因此，即便日本房市接下來可能會出現波動，但都心五區的穩定性與抗跌性將會勝出。

    木內亮指出，佈局日本房市一定要有「出售戰略」，舉例來說，目前有兩個物件，A 物件已有 30 年屋齡、購買時預期投抱率為 7%、交屋後實際投報率為 5%(達成率為 70%)，B 物件屋齡 5 年、購買時與交屋後投報率均為 4%(達成率為 100%)，5 年後 A 與 B 物件屋齡分別為 35 與 10 年，他還是會建議「再投入」的買家選 B 物件，因為 A 物件可能會面臨銀行貸款下不來的問題。

木內亮表示，台灣民眾購買東京不動產時，常常會被包裝漂亮的「誘人投報率」所吸引，而忽略物件本身的保值性，投報率會隨著物件本身的交通、住戶與物管條件不同，而有所變動，相較之下，都心五區在上述條件的表現皆相當優異，是台灣民眾「轉投資」時的首選標的。

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