〈分析〉中國房市空置率已到危險地步 專家批政策是盲人摸象

中國近來加大打房，整頓房市亂象。據陸媒報導，按照國際標準來看，中國房市空置率目前可能已到了危險地步。更有經濟學者指出，目前中國最大問題在於，就連官方都沒辦法摸清楚房地產總數，就算有新政策推出，也難逃盲人摸象。

根據今年 3 月，據中國國家電網主導的空置率調查顯示，2017 年，大中城市房屋空置率是 11.9%，小城市房屋空置率 13.9%，農村房屋空置率 14%。但不少學者對這份資料提出質疑，指中國人口遷移和投機性買房導致的空置矛盾已經非常突出。2016 年年初，中國中央黨校教授周天勇算出，截至 2015 年底，中國城鎮已經被購買的竣工住宅的空置率大約在 20-25% 之間。

按照國際常見的標準，空置率 10% 以下代表合理，房屋供求基本平衡；10%-20% 之間為危險區間；20% 以上為房屋庫存嚴重積壓。儘管官方與學者估算相差甚遠，但不難看出中國房市的空置率已到了相當危險的地步。

對此，中國金融研究院院長、首席經濟學家管清友指出，中國房市目前最大問題在於，就連官方都摸不清房地產總數，即便有新政策推出，也難逃盲人摸象。

事實上，近來中國官方為整頓房地產亂象，祭出一連串措施。包括住建部、公安部與銀保監會在內的 7 個部會，從 7 月初到年底，在北京、上海等 30 個城市展開治理房地產市場亂象專項行動，打擊投機炒房、房地產「黑中介」、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四大方向。

其次，中國發改委也公布了建商海外融資的新規，就是擔心建商過度舉債，造成整體房市泡沫危機。接著，國開行將棚改合同簽訂審批許可權上收至總行，更有地產商透露棚改項目貸款已被暫停。今年來，棚改專案推進的速度和節奏都在放慢，顯示官方開始修正或調整棚改政策，對之前被炒起的三四線城市房價開始警惕。

此外，近來西安、長沙、杭州先後進行調控加碼，紛紛禁止企業購房，一方面防止炒房，真正目的是怕企業在銀行貸款轉手去買房。

不過，管清友認為，儘管官方政策一波波，更多的是抑制需求，不讓買，不讓賣，提高門檻，卻未考慮到空置率的原因，更因在房地產總體資料上不足，導致各種調控措施只是頭痛醫頭、腳痛醫腳。

目前一線城市房價漲勢趨緩，問題在於低端房屋的房租持續飆漲，這也是為何官方要打擊二房東式的仲介，避免房租持續水漲船高。二線城市的問題在搶人，這事關人口戰略。至於問題最大的在於三四線城市，目前棚改貨幣化踩剎車，預計先前飆漲的房價可能暴跌。

對房地產開發商來說，下半年會陸續出現資金鏈緊張的情況，在三、四線城市降價的可能性最大。尤其對房地產商來說，今年下半年償債高峰期出現，在各項融資管道紛紛遭官方縮緊情況下，最可能的辦法就是把房子降價求售，換取現金收入。

據最新房地產諮詢機構克而瑞 (CRIC) 數據顯示，今年上半年各大房地產業者忠，碧桂園 (02007-HK) 以人民幣 4,124.8 億元銷售額居冠；中國恒大（3333-HK）及萬科 (000002-CN)(02202-HK) 位居第二及第三。5 月下旬以來，上交所的債券資訊平台顯示，有 12 個債券發行項目已更新為「中止」。其中，碧桂園發行金額最大，金額達人民幣 200 億，一度引來市場矚目。