〈陸股匯雙殺〉棚改越收越緊 地產商透露貸款遭喊停 地產股聞訊走跌

日前傳出中國國家開發銀行 (簡稱：國開行) 傳收緊棚改融資的市場傳聞，一度引發地產、銀行股暴跌。最新消息指出，有地產商表示自己的棚改項目貸款已被暫停，據傳在重新審批，消息傳出後，今日地產股同步走跌。

所謂「棚改」，是指中國為改善困難家庭住房條件的城鎮危舊住房改造工程，對中國三、四線城市影響最大。

 

主因是前幾年中國房市嚴重供給過剩，相關部門將棚改與去庫存相結合，提出「棚改貨幣化」，讓拆遷居民拿著拆遷補償款，到市場上自由購屋。也讓棚戶區居民搬出低矮簡陋的棚戶區，有助房市去庫存。

6 月 25 日起，傳出國開行將棚改合同簽訂審批許可權上收至總行，分支行新專案基本暫停審批的消息。最新消息指出，《21 世紀經濟報導》，一名四線城市成地產商人證實，自己手中的棚改項目已暫停審批，主要是當地國開行正檢查承建方當地城投公司的操作是否符合規範。對於近來國開行將棚改貸審批許可權上收至總行，他表示：「肯定會拖慢我們的整體進度」。

今日消息傳出後，房地產類股再度大跌，跌幅最大的分別為萬科 A(000002-CN) 今日一路走低，至截稿為止跌幅 1.53%，報 23.08%。其他如華夏幸福 (600340-CN)、泰禾集團 (000732-CN) 等，跌幅皆逾 1%。

實際上，這名地產商的遭遇並非個案。過去幾年在棚改貨幣化、一線城市需求外溢、品牌房企進軍等多方面因素影響下，三四線城市庫存去化加速，部分城市房價上漲過快，需求明顯透支，更面臨市場和債務的雙重風險。2018 年以來，棚改專案推進的速度和節奏都在放慢，顯示官方開始修正或調整棚改政策。

從宏觀層面來看，中國政府的態度變得更加審慎，「貨幣化安置」字眼已逐漸從官方文件中淡出。具體的操作面來看，隨著地方房地產庫存規模下降和隱性債務壓力上升，地方政府對棚改的熱情也跟著下滑，金融機構的審核力度也在加強，今年就頻頻傳出地方棚改專案融資困難的情況。

進一步來看，貨幣化安置帶來的上漲壓力，已帶動三四線城市土地價格明顯走高。從歷史經驗來看，土地價格上漲將進一步推高房價。對於收入較低的三四線城市來說，恐形成新的庫存。

中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明表示，棚改對房地產銷售的帶動作用或將走下坡，預計在今年上半年已到達頂點。易居研究院分析師崔霽則認為，未來三年，棚改去庫存面積占住宅銷售比重將會持續下滑，考慮到國開行發放棚改貸款的意願減弱，預計貨幣化安置比例進一步提升的空間不大，棚改對三四線城市房地產的拉動效應將會減弱。

市場人士分析，過去一段時間以來，中國部分城市出現房地產過熱跡象，住建部近來一舉約談 12 個城市，推出六項調控措施，近期包括石家莊、烏魯木齊、合肥、武漢等地區都加強了商品房預售資金的監管力道。業內人士分析，加強預售資金管理，有助於降低房企杠杆率，防止資金濫用和爛尾樓的出現。