台灣「蟻居豪宅」之檢視

─除應檢視相關合法文件之外，更應注意結構安全與逃生動線

─應注意空間配置及通風、採光與濕氣對身心健康之影響

文．莊孟翰

Ｑ：台灣由於長期資金多利率低，再加上投機客炒房，致使房價高居不下，年輕族群怨聲載道，雖然 2015 年以來房價已明顯回跌，然而，薪資所得始終未見提升，更讓年輕人不知何時才能買得起房。

近年在高稅制下，房地產市場進入有錢人不想多買，沒錢人買不起的僵局。不過，道高一尺魔高一丈，投機客過去買進，現在套牢賣不掉的房子似乎也找到了活路，轉個彎，鑽進租屋市場。

根據內政部不動產資訊平台訊息，全國租金指數自 2014 年 12 月至今年 4 月，已連續四十個月調漲，以全台租屋人口約占總人數一成來看，租屋市場壓力已不亞於購屋市場。有些買不起房進而「暫租緩買」的民眾，在租金壓力與日俱增情況下，退而求其次轉往地下尋覓居住空間。

諷刺的是，多年前香港出現的「籠屋」、「劏房」，日本的「膠囊旅館」，台灣最近也出現「蟻居」一詞，想請教莊教授，如何看待台灣的蟻居問題？

Ａ：台灣歷經高房價時代，緊接著又迎來高租金時代，「蟻居」一詞率先出現在高房價及高租金的天龍國台北市，蟻居主要為地下室居住空間，依據法令規定，地下室通常用來當作避難室與儲藏空間，而位於台北市精華地段因租金高漲，又有租屋需求的民眾，遂轉而以租金較為便宜的地下室當作短暫居住選擇。

蟻居低租金 吸引小資族目光 

─香港的「籠屋」與「劏房」，應引以為鑑

不過，台北市的蟻居生活與想像中陰暗的地下室不太一樣，該居住空間多數經過重新裝潢，有的室內挑高四米五，甚至含電視機、冷氣機、冰箱、洗衣機及寢具等一應俱全，有些還稱得上是美輪美奐，此外，蟻居的租金約為樓面的六〜八折，因此吸引不少小資族目光。

在居住空間遭壓縮，房價及租金不斷高漲的年代，過去常言「昔日的香港，今日的台灣」，這種現象似乎已逐漸浮現。

過去，在經濟起飛的年代，香港本島的繁榮吸引九龍與新界居民紛紛湧入，以當時香港的居住環境與空間已經容納不下逐漸增多的外來人口。然而，一九九七年香港回歸之後，更多大陸居民也以香港當作居住及移民歐美的跳板，使得地狹人稠的香港出現「籠屋」與「劏房」，顧名思義，居住環境狹小的籠屋就像鳥籠，常見周邊佈滿鐵絲網作為空間區隔兼以保護私人家當，更嚴重的是衛生環境窳陋，毫無生活品質可言。

蟻居於法有據？有無法令可管？

雖然台灣以租金便宜為訴求的蟻居，居住環境及空間並未如香港的籠屋般窳陋，不過地下室通風、採光不佳，加上濕氣重，長期居住必然嚴重影響身心健康。更何況蟻居空間的合法性還須打個大問號，其因在於原使用執照所核准用途，是否能夠變更為其他用途，過去有些地下室空間較大，經常被變更為一般零售業，例如頂好、全聯及美聯社等賣場大都設置在地下室，但如要變更當作居住空間，在規劃設計裝潢之前除需經建管單位核准之外，還得兼顧是否有安全上的疑慮。

因此，如想要選擇地下室當作居住空間，除應核對相關合法文件之外，更應仔細審視建物登記簿謄本，並到現場實地檢視建材用料，是否開窗及逃生動線等問題，否則還是建議優先選擇樓面空間，在安全上較有保障。

過去曾出現過不少地下室「隔間出租」以及「頂樓加蓋」等違章建築，也發生過多起火災意外，前車之鑑，還是小心為第一要務。以往常見地下室空間只有一個逃生出入口，一旦遭遇火災、水災及地震等意外狀況，逃生路線相對受限。對此，主管機關理應嚴加控管，不過，囿於建管單位人力不足，除非接獲通報檢舉，才會調閱相關圖說及屋況資料現場勘查，否則不會主動查緝。這也顯示主管機關的處理態度不夠積極，在缺乏規範管制之下，安全死角恐也成為蟻居的一大隱憂。

應嚴格執法 謹防投機炒作

觀察蟻居的出現主要歸咎於幾個因素，就台北市 20 至 30 坪，兩房租金大約 3 到 4 萬元，以租金占家庭收入三分之一推算，一個家庭至少要有 9 到 12 萬元的收入，才有可能負擔得起這麼高的房租。

另就目前社會新鮮人起薪約 2 萬 6700 元的水準，在不影響基本生活需求之下，僅能提撥三分之一約 8000 元當作租金，要在台北市租房，真有如登天之難！也正因此，多數在台北市中心工作的上班族，通常會選擇往新北市等蛋白區外移，以時間換取金錢，也換得較大的居住空間，成為每天需花費一至二小時不等的通勤族。

此時租金較蛋黃區便宜的地下室，對平常早出晚歸，假日也幾乎不在家，只求一個遮風蔽雨的小資族而言，可以省下通勤時間的蟻居就成為短暫居住的另一選擇。最近蟻居的議題在媒體間延燒，如同過去炒高東區黃金地段店面租金手法一樣，炒高蟻居風氣，或許也是投機客想要藉此提高報酬率，再伺機出脫的一種慣用伎倆。

因而，雖然租金較便宜，但整體而言，長期居住對身心健康必然弊大於利，對於單身及剛結婚的夫妻，或許可以將蟻居當作短暫居住，但對一般有小孩及長輩的家庭可就不宜。

此外，意外總是無法預知，寧可貴一點，還是應以樓面住宅為優先選擇，否則為了貪小便宜因小失大，最後恐怕得不償失。

2001 年納莉颱風帶來強降雨而導致 917 水災，共造成 94 人罹難、10 人失蹤，經濟損失高達新台幣 300 億元，當時即有不少地勢低窪大樓地下室淹水而造成重大災損，連捷運也因此而停駛四十多天，忠孝東路四段 SOGO 百貨也因地下室淹水，機械設備嚴重毀損而停業四十多天。因此，不論是出租或承租地下室的人，務必謹記這些天災所衍生的災損，尤其出租人更應恪守相關法令規定，方不致因小利而鑄成大錯。

值得注意的是，通常出租人所刊登照片均係使用現況，實際用途仍應以使用執照與建物登記簿謄本記載為準，俾免違反建管法令遭拆除而影響自身權益。

此外，承租人更應詳細閱讀內政部所公布「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，其中不得記載事項例如「出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者，不得約定排除民法上瑕疵擔保責任」、「不得約定違反法律上強制或禁止規定」，有關這一點更是出租人不容忽視的一大要務。

來源：《理財周刊》 926 期

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