〈房產〉今年首季全台土地交易熱度暴高溫 成交403億元創9年新高

建商逢低進場了，外資商仲業者統計，今年第 1 季全台土地市場交易熱度升溫，土地市場單季交易達 403 億元，年增 39%，創 2010 年以來第 1 季交易金額歷史新高，但商用不動產市場仍陷冷淡市況，單季交易金額約 88 億元，年減幅 34%。

依瑞普萊坊市場研究部統計，2018 年第 1 季土地交易金額包括標售、地上權，達新台幣 403 億元，較去年同期增加 39%，創下 2010 年以來第 1 季交易金額新高。進一步分析土地使用分區，住商土地交易金額共 322 億元、工業土地 73 億元、其他類別 8 億元，住商用地交易金額年增 79%，反觀工業用地交易金額年減 31%。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，工業土地以製造業自用市場為主，需求穩定但土地媒合時間長、供需配對不易，加上價格上漲速度快，部分買家轉進廠房市場。

反觀住宅市場自住買盤在央行限貸鬆綁、建商讓利、房價築底的狀況下回籠，建商去年投資信心大增，去年全年交易量大增 77%，今年延續暢旺的氣勢，再配合政府標售重劃區土地帶動，建商積極搶進原料，第 1 季的住商用地交易金額 322 億元。

進一步分析今年第 1 季土地交易有三大重點，黃舒衛說，建商積極插旗南北重劃區，土地市場的區域排名大翻轉。第 1 季全台土地交易金額最高的冠軍寶座由高雄市取代台北市拔得頭籌，單季土地交易金額共 126 億元，緊接其後為新北市的 95 億元，台北市則退居第三名，單季成交 67 億元。

黃舒衛提醒，住宅市場回穩的訊號明顯，根據國際知名獨立地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發表 2017 年第 4 季「全球房價指數」，追蹤全球 59 個國家的全國房價表現，台灣房價於 2017 年第 4 季年增幅達 5.7%，全球排名晉升至 23 名，住宅房價出現止跌回穩的跡象，預期 329 檔期市場熱度中性偏樂觀，因此若單純以台北市或商用市場景氣循環，甚至用建商財務操作的角度來分析土地市場，恐怕會大大失準。

其次，第 1 季前五大土地交易即有四筆土地為建商於重劃區獵地貢獻之成果，其中新店央北重劃區就佔 3 筆，顯見價格平實、潛力大的市場，除了有區域建商支撐，還能吸引知名品牌建商跨區投資。自住買方主導的市場，價格的親民程度決定市場參與的熱度，市場氣氛健康。

最後，前兩年慘澹經營的地上權為市場寫下新的一頁。富邦人壽以 78.08 億元標下龍華國小地上權案，冠居全台，更將高雄市拱上寶座。

對此，黃舒衛表示，公告地價及房屋稅調漲打趴地上權案，總交易金額瞬間跌至 2016 年 72 億元的低谷，去年更只剩 36 億元。但在地上權權利金、地租收取方式大幅調整之下，地上權案重綻生機，第 1 季就超越 2016 年、2017 年全年。在資金充裕但可選物件極有限的時空環境下，如果地上權的成本、不確定性降低，的確有利於引導壽險業進行長期、多元的布局，也能同時解決公建、財源的困難，再加上公辦都市更新、聯合開發案能拉動內需、投資，應該是今年政策不變的方向。