凶宅,和您想的不一樣!
※來源:住展雜誌

【文 / 住展雜誌】

大家都聽過凶宅,也說得出來凶宅是什麼,但您眼中的凶不是凶!您想的凶宅,跟官員、法官想的凶宅,不僅看法極可能完全不同,就連對凶宅買賣的印象,所知也可能有限……

說到凶宅,很多人覺得沒什麼好討論的;房子內若發生「非自然死亡」事件,就符合定義,再簡單不過了。凶宅,就只是這麼一回事。

但實際上,凶宅從認定、買賣、糾紛,乃至於法院判決,背後牽扯著許多複雜的因素,遠超乎我們的想像。而官員、民眾、法院、仲介等不同身份人士,對於凶宅見解卻不盡相同,正是凶宅爭議層出不窮的根源。

凶宅定義不可思議

目前國內定義所謂的「凶宅」,是依據民國九十七年間、內政部所發布的一個函釋,將凶宅定義為「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附隨建物),曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生,而死在其他樓層或中庭);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅,並不包括同棟大樓其他的房屋。」

雖然內政部為凶宅作出定義,但函釋本身就存在重大紕漏,作出定義反而衍生出更多問題。

內政部函釋認定,「賣方產權持有期間」若曾發生非自然死亡事實,才構成凶宅的要件。但問題來了,假如某一間房子在甲持有期間發生凶殺案,而甲後來將房子賣給乙,乙持有五年內未發生凶殺案,並將房子賣給丙;依函釋認定,乙持有期間未發生非自然死亡事件,所以不算凶宅,不必向丙負擔保責任。

台北市郭姓女子將一間持有九年的房子賣給李姓女子,爾後李女發現十五年前曾有人在屋內上吊身亡,憤而提告向郭女求償,一審判決郭女需賠李女二百多萬元。但郭女提起上訴,並聲稱自己買房時並不知情。經高等法院調查,證明郭女也是受騙者,且「持有產權期間未發生非自然死亡事件」,並不算凶宅,改判郭女免賠。

這種認定方式,顯然與「正常人」對凶宅的認知不同;一般來說,民間普遍認為房子若曾發生非自然死亡事件,就足以稱作凶宅,判斷依據是「一日凶宅,終生凶宅」,沒有時間限制,但內政部判斷凶宅依據,卻是「賣方持有房屋期間」有無非自然死亡事件為準。意即只有某一任屋主持有期間未發生非自然死亡事件,房子就不算凶宅。

由於內政部函釋上的漏洞,更有坊間不肖人士因此發明出「洗凶宅」的投機行為,將凶宅洗白後出售給不知情民眾來謀利。

台北市法務局主任消保官何修蘭指出,依照民間普遍觀點,凶宅不會因為轉手而改變凶宅的本質。法官之所以用「賣方持有房屋期間」有無發生非自然死亡,作為凶宅與否之依據,可能本身是無神論者,或是因個別訴訟案件另有考量。

何修蘭解釋,甲將凶宅賣給乙,乙又賣給丙,丙訴訟求償失敗,有很大一部份原因是法官會審視乙是否為「善意第三人」,若乙的房子是「善意取得」,且其轉售所做出的損害行為並非出於故意,符合善意第三人的規範,就不必賠償丙的損失。

至於善意第三人的判斷根據是什麼?通常法官會檢閱乙向甲購買房屋時的價格,是否符合市場行情。假如市價五百萬,而乙向甲買房付了五百萬,且乙證稱不知凶宅事由,那就應該是善意第三人,不用負擔丙的損害。但若乙向甲買房只付二百萬,明顯低於市價太多,顯示乙可能早就知道房子有問題;丙若向乙求償,則乙敗訴機率較高。

露台戶易成凶宅?

跳樓自殺是最常見造成凶宅的原因之一,卻也是最容易引發爭議。爭議點在於發生跳樓自殺時,「跳樓處算凶宅?還是墜落死亡處那一戶算凶宅?」

舉例,十樓住戶從自家跳樓自殺,墜落至二樓陽台,當場死亡;那麼,十樓算是凶宅?還是二樓算凶宅?

全國不動產董事長葉春智表示,業界認知中會把十樓當成凶宅,二樓不是凶宅,因為出問題的是十樓的住戶,二樓是無辜的;即便運屍經過二樓室內,房子也不會有凶宅的問題。

何修蘭證實,實務上會認定十樓是凶宅。據她透露,北市消保官曾邀集包含房仲業者在內的不動產業者,就跳樓自殺凶宅認定問題進行會商研討,無論是消保官或業者,對於十樓算凶宅、二樓非凶宅具有高度共識。

就內政部函釋內容而言,凶宅是「在專有部分有求死行為而致死」,也就是採「求死行為發生在哪一戶,哪一戶就算凶宅」。所以,消保官與房仲都依照內政部函釋,認定十樓為凶宅,其實有所依據。

然而,內政部函釋規定,只限建築物「專有部份」發生非自然死亡,才算是凶宅。但我國法規「區分所有建物」規定,公寓大廈建物共可分作「專有部分」、「共用部分」、「約定專用」、「約定共用」等四類型,屋頂多屬於共用,其中露台有的是專有部分的附屬建物,有的則是約定專用。如果是約定專用,則不符合內政部凶宅定義。

但民眾的想法不一樣,有不少民眾認為「人死在二樓,二樓當然是凶宅」!過去曾發生過多起大樓住戶跳樓,墜落在隔壁透天厝屋頂上的自殺事件,多數媒體與民眾都認為透天厝是凶宅,與官方思維截然不同。

法官不甩內政部

雖然內政部函釋,以及消保官、房仲業者均認為十樓是凶宅,但握有至高無上決定權的法官大人,卻不見得會按照內政部或消保官的意見判決。法官見解與各界一樣分歧,有人認為十樓是凶宅,有人認定二樓才是凶宅。

一五年間,高雄有位張姓婦人從大樓頂樓跳樓自殺,陳屍於二樓的露台上;二樓劉姓屋主認為張婦自殺,讓他的房子變凶宅,便向張婦繼承人求償。

若按內政部函釋,凶宅應算是頂樓,且露台非專有部份,所以二樓不構成凶宅要件。但高雄地院法官認為,判斷房屋是否成為凶宅,應考量「事件發生經過、事件經過時間長短」等因素,並不以內政部函釋規範為必備要件。因而,法院判定二樓為凶宅,張婦繼承人需賠償一七三萬。

法官對於凶宅的見解,與內政部南轅北轍是司空見慣的事。一四年間,北市徐姓房東將位在十三樓房子出租給李姓男子,李姓男子的母親在租屋處跳樓自殺,房東便向李姓男子求償。

然而,法官卻完全推翻內政部函釋,而認為「自願跳樓不算凶宅」,而且李男的母親是墜落在社區中庭,不是死在十三樓內,十三樓不應是凶宅,判定徐姓房東敗訴。

法官更在判決中強調,「凶宅並非法律名詞,定義莫衷一是」,直接打臉內政部。為什麼法官會這麼說呢?

法界人士分析,「凶宅」確實沒有入法,只是民間普遍稱呼;至於內政部函釋位階太低,法官反而握有較大的裁量空間,毋需照著函釋作出判決。

依照我國法規位階層級高低,最高是憲法,其次是法律,接著是法規命令,最低的是行政規則,而函釋則屬於行政規則的其中一種。假如將凶宅定在法律裡面,則法官必須按法律判決;如果只是函釋,那就看法官個人態度,當成判決依據或僅供參考都可能發生,因而銜生出判決的亂象,讓人民無所適從。

如果入法是否更好?答案也是否定的,因為內政部函釋內容就像「學術或官僚象牙塔裡生出來的外星生物」,既不嚴謹、規範的層面太狹窄,對凶宅認定又跟人民認知差距過大,稱不上是健全的規範。若是匆促立法,那反而是災難。

葉春智認為,定義凶宅是個大工程,有林林總總的奇怪事項要顧及到,因為非自然死亡造成凶宅的案件千奇百怪,最好討論周全再立法,不要為了立法而立法。

凶宅沒人要? 答案很意外

民眾多以為,凶宅死了人,在市場上難轉手,但這個印象卻大錯特錯!

葉春智說:「如果賣方主動誠實揭露凶宅,那往往有『儘快處掉麻煩』的心態,價格通常很便宜;正因價格比市價低很多,所以待售期非常短,大多在幾天到一、二週內就會有人接手。除非是凶殺手段極為殘忍的物件,才可能出現拖很久還賣不掉的狀況。

買凶宅的人真的都不怕嗎?葉春智解釋,凶宅的買家通常有三種類型,第一種是口袋比較淺的人,「窮到不怕鬼」;他們迫於預算考量,且多自認沒做虧心事,買凶宅來遮風蔽雨倒也心安理得。

第二種人是投資客,有的投資客低價買入後重新裝潢出租,有的則伺機轉手賺取價差;地段越好,他們興趣越濃。

第三種人,則是宗教團體,買來開設佛堂、教會或是傳統宮廟者所在多有。就在採訪當下,葉春智指向窗外的一間佛教圖書館,前身是一家整型診所,二十多年前陳進興闖入該診所槍殺醫生及護士,曾經轟動一時。

凶宅負擔低? 情況不一樣

凶宅最大的誘因,就是房價便宜,但房價便宜是否等同容易入手?答案真的跟您想的不一樣!

一般人買房子,通常可以向銀行申請七到八成貸款,自己只要籌足二到三成自備款即可,隨後二、三十年再慢慢攤還房貸。但凶宅卻非如此,幾乎所有的銀行都拒貸凶宅物件,代表若想買凶宅,必需拿出全額購屋款。

打個比方,某社區一間正常的房屋總價一千萬,買方只需拿出二百萬自備款,剩下的申請銀貸即可。但同社區、同坪數的房屋若成凶宅,雖然總價打六折只要六百萬,但買方需一次拿六百萬出來,沒辦法向銀行貸款。

二○一三年,台南有位女性標下一間法拍屋後向數家銀行申請貸款,但所有銀行均以該物件是凶宅為由拒貸,但該位女性因拿不出全額購屋款,導致預先支付給法院、總價二成的押標金被沒收。後來該名女性投訴媒體,控告法院與銀行隱匿凶宅資訊,才促成法拍屋需標註凶宅的改革。

因此,如果您不怕鬼、不怕凶宅,那也不代表就買得到凶宅,除非您早就備妥全額購屋款才行。

買到凶宅是房仲的錯?

另一個常見的凶宅爭議,是賣方未誠實揭露凶宅資訊,而房仲也未查出是否為凶宅,最後買家一狀將賣方、房仲通通告上法院。

由於內政部地政司在一五年間修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」,新增房仲有調查凶宅之責任和義務,所以民眾普遍認為房子是不是凶宅,房仲就應該清楚掌握並告知。

但葉春智直言,房仲只是賣房子的,既無調查權,也不是人人都是偵探,頂多就是向屋主、管理員與里長等方詢問,若要做再多就各憑本事。假如屋主從頭到尾故意隱瞞,而房仲又無法從其他管道查到資訊,那就連房仲也會受騙。

何修蘭解釋,房仲調查之責任與義務,其實規範得相當籠統、不夠具體。但在實務操作上,普遍認為房仲該做足三道工作:「一、查詢網路資訊或新聞報導;二、與相關人員作必要的探詢,如屋主、管理員與鄰居等等;三、不違背業務上累積的經驗,由於多數房仲會經營特定社區,對某些社區暸若指掌,若有凶宅理當應該知道;若是新開發的社區,那就另當別論。」

靠政府不如靠自己

或許有讀者認為,這樣看下來凶宅的爭議似乎無解,到底要怎麼做才能保障自己買房的權益?

何修蘭建議,雖然內政部函釋對凶宅自有定義,但民眾不見得要受其約束,假如真的很怕買到凶宅,大可以與賣方磋商、並在買賣契約中「增列條款」,白紙黑字寫明中止解約的條件,例如「假如房子或該社區內有發生過、(逐一列出明確事由)等事件,則買方可無條件解約,賣方無異議。」之類的文字,相對較有保障。

說到頭來,凶宅之所以糾紛頻仍,是因為內政部警政署以「涉及隱私」為由,拒絕開放凶宅查詢系統,才會讓民眾在不知情之下誤買到凶宅。在官方毫無作為之下,民眾買房也只能自求多福,或是找個可靠的經紀人囉!

本文摘自 2018 年 2 月 5 日出刊之《住展雜誌》431 期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「2018 完工重大建設一覽」、「在地建商力抗房市寒冬」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 謝謝!

 

來源:《住展雜誌》 431 期

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