房價再創歷史新高 美國地產泡沫又來了？

摘要：去年美國房價增速是 2013 年以來最快的一年，地產股表現超過標普 500 平均水平。雖然有強勁需求支撐，但有分析認為，如今的美國地產和 2005 年一樣，處於泡沫前夜，有硬着陸的風險。

隨著美國經濟不斷擴張，美國地產市場逐漸火熱起來，2017 年，美國房價創下歷史新高。

據美國商務部的數據，去年 11 月，美國獨棟房屋價格升至 10 年來新高。據美國房地產估值公司 Zillow 統計，2017 年，全美房地產庫存價值增加了 6.5%，換言之，約為 2 兆美元。如今，全美房地產價值達到 31.8 兆美元。

美國房地產升溫反映在股市上，地產股的表現超過標普 500 的平均表現。去年全年美國地產股漲了 75%，幾乎是美股平均殖利率的四倍。

不過，在一些分析人士眼中，火熱的美國地產又一次進入了泡沫階段。

美國房地產需求強勁

對美國樓市來說，有很多積極因素，其中最重要的是美國兩大世代的強勁需求。千禧一代（1981 至 2000 年出生）逐漸進入買房的年紀，嬰兒潮一代（1946 至 1964 年出生）逐漸退休，尋求更好的居住條件。

強勁的市場需求，造成美國房地產供不應求。

關注美國房地產的經濟學家 Matthew Pointon 說：

房子一建好，就被賣出去了。

美國房價最高的地方集中在大城市。洛杉磯的房地產市場總值已達 2.7 兆美元，位列全美第一；紐約緊隨其後，房地產市場總值為 2.6 兆美元。在美國，排名前十位的城市房地產市場總值之和為 11.3 兆美元，約占全美房地產市場的 36%。

房地產泡沫再度來臨？

火熱的房地產也引發了擔憂。曾在 2005 年預言過美國房地產泡沫破裂的 James Stack 稱，他的「房地產泡沫晴雨表」在過去一年中上漲了 80%，這意味著房地產泡沫亮起了紅燈。Stack 認為：

從估值、消費者心理以及市場普遍否認的角度來看，如今是 2005 年重現。人們不相信房地產有泡沫，更不願意去聽相關的資訊。

儘管最終市場可能會逐漸降溫，但 Stack 則認為，從歷史上來看，本輪房地產泡沫會在哦下一次經濟衰退中硬着陸。

Stack 稱，聯準會今年可能進行的三次升息，將會助長美國房地產硬着陸的風險，而地產股也已經逼近本輪上漲周期的頂點。

稅改對美國房地產的影響

據美國全國房地產商協會介紹，川普稅改給房地產市場帶來雙重影響。

一方面，稅改降低了房地產企業的稅率，同時購房者也將受益於繳稅基數翻倍的影響。但另一方面，抵押貸款的繳稅基數從 100 萬美元下降到了 75 萬美元，這可能限制購房者在加利福尼亞、紐約等房價較高地區的購房意願。

美國房地產商協會稱，川普稅改可能會讓熱點地區的房價出現下降。

『新聞來源／華爾街見聞』