【大行報告】申萬：金融整治趨嚴 房地産行業流動性承壓

申萬研究發表報告稱，上周六晚間，銀監會同時印發《關于進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》和《2018年整治銀行業市場亂象工作要點》，在全國範圍内進一步深化整治銀行業市場亂象以防範金融風險，重點整治的亂象包括：違規開展同業業務、違規開展理財業務、違規開展表外業務，以及公司治理不健全，違反信貸政策和房地産行業政策等。

公告稱，房地産貸款將受嚴控。關于違反房地産行業政策，在面向開發商和購房者發放貸款時，主要集中在如下四個方面：1)直接或變相為房地産企業支付土地購置費用提供各類表内外融資，或以自身信用提供支持或通道;2)向“四證”不全、資本金未足額到位的商業性房地産開發項目提供融資;3)發放首付不合規的個人住房貸款，或以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發放首付貸等行為提供便利;4)綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等;上述行為在銀監會文件中均被列為違反宏觀調控政策。銀監會自年初以來即連續發布一系列新金融監管條例，此次文件進一步表明了2018年政府對堅持宏觀調控的堅決立場。

此外，開發商融資將受影響。開發商自籌資金于2014-2017 年間維持穩定在5萬億，而房地産開發企業到位資金總額預計將從2014年的12.2萬億增長至2017年的15.5萬億，主要原因在于銷售收入預計將從2014 年的4.9萬億增長至2017年的7.9萬億，同期國内貸款預計將從2014年的2.1萬億增長至2017年的2.5萬億。就自籌資金細分來看，其中信托和ABS于2016-2017年間顯著增長(占自籌資金比例預計將從2015年的11%，2016年的16%上升到2017的26%)，而同期債券和股權融資受調控影響而大幅縮減(占自籌資金比例預計將從2015年的18%，2016年的27%下降至2017年的14%)。該行估算2017年開發商非标融資總規模在2.5-3萬億(占自籌資金比例為50-60%，占總到位資金比例為15-20%)，而開發貸和按揭貸款也將可能受調控新規影響。

央行于上周五公布了2017年12月貸款數據，顯示2017年全年新增人民币貸款為13.5萬億(2016年為12.6萬億，2015年為11.7萬億)。具體來看，盡管以按揭貸款為主的中長期居民貸款新增額從2016年的5.68萬億(占總新增貸款的45%)小幅下降至2017年的5.3萬億元(占總新增貸款的39%)，但同期新增短期居民貸款(部分變相進入房地産市場)從2016年的6490億元大幅上升至2017年的1.83萬億。該行原先估算2018年以按揭貸款為主的新增中長期居民貸款將收縮至4.2萬億-5萬億之間，并預計防止短期消費貸變相進入房地産市場的調控將延續17年四季度以來的嚴厲基調。此次銀監會新規驗證了其觀點，預計未來購房者進一步加杠杆的空間將更為有限，而基于按揭貸款額度趨緊以及房價上漲伴随的更高風險，按揭貸款定價將可能持續上行。

進入2018年，蘭州出台調控新政，率先取消部分區域限購，而對核心區域加碼三年限售，與此同時，多個二線城市如南京、青島、鄭州等紛紛開始放寬落戶限制以吸引更多非戶籍人口快速落戶并獲得購房資格。該行認為，此類個别城市調控政策微調的影響，將被持續進行中的金融去杠杆所伴随的整體流動性趨緊所抵消。預計2018年全國新房銷量將從2017年的新高同比下滑一成，并認為上市開發商樂觀估計將實現2018年銷售規模平均同比增長30-40%的目标存在較大不确定性。

報告又指，對高杠杆企業持謹慎態度。大中型香港上市内房股于2018年前兩周分别反彈上漲13%和5%，跑赢同期恒生國企指數約12個百分點。目前板塊估值為9.1倍18年PE，1.3倍18年PB，該行認為市場對調控有望松動反應過度，而忽視了金融整治帶來的累積影響。建議投資者回避高杠杆企業，如融創中國(01918-HK)、富力地産(02777-HK)，并對2017年大舉拿地的房企持謹慎態度，如世茂房地産(00813-HK)、合景泰富(01813-HK)。該行目前首推标的為華潤置地(01109-HK)，該公司具備國企背景，開發物業和投資物業并重，且土儲更多集中布局在高階城市。

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