中投證券：“銀十”地市平穩，宅地溢價率走高

數據顯示，10 月推出、成交建面環比下降同比增長。 10 月全國 302 城推出建面 1.67 億平（環比-5%/同比 6%），成交建面 1.27 億平（環比-12%/同比+9%），繼上月再次出現成交面積同比正增長；出讓金 1939 億元（環比-21%/同比+22%）。 1-10 月累計推出建面 13.44億平同比-24%，累計成交建面 10.41 億平同比-29%，累計出讓金 13,581 億元，同比下滑-22%，各指標降幅均持續收窄。 我們預期 9 月大幅上漲的驚喜恐難重復，10 月地市表現印證了這一判斷。本月在推出、成交和出讓金上都比上月下滑，同比仍然保持了正增長，但成交和出讓金增速比上月放緩。

分用途看，10 月住宅、商業用地均價回落，但住宅市場溢價率繼續高升：住宅成交環比減 1 成、同比+15%，卑月出讓金 1420 億元（環比-21%、同比+30%），連續 5 個月同比正增長。 住宅用地溢價率達 27.6%，環比上漲 7.9pc，同比增 14.8pc，卑月溢價率創 11 年來新高。 分城市類型看：各線城市成交環比跌同比漲，一線量減價升；經歷 9、10 月份后一事線城市全年累計土地出讓金同比降幅已經收窄至 15%以內。 分區域看：10月東北推地力度減弱、其余區域推出同比增長，成交建面僅珠三角負增長。出讓金方面，僅中西部同比下滑，環渤海環同比分別大漲 25.6%、 53.7%，主因是北京（樓盤）土地出讓金單環渤海地區 60%，達 294 億元。

15年9月住宅、商業用地流標率環比下降。25城住宅用地流標率13.1%，環比-1.5pc，結束了連續 2 個月的上升，同比幾乎持平；商業用地流標率 7.9%，環比下降 3.5pc。

仍代表城市住宅地塊成交價格看，地價仍高企且分化明顯，一線“地王”頻出，住宅溢價達歷史高位。代表城市一線上海（樓盤）價格上漲；事線杭州（樓盤）地價微跌，武漢（樓盤）、卓京地價多有所上漲，青島（樓盤）保持平穩；三四線城市泰州（樓盤）、日照（樓盤）基本穩定，惠州（樓盤）下跌。

統計局公布數據顯示，前 10 月房企土地購置面積-34%、成交價款-25%，投資疲軟尚未明顯改善，三四線庫存仍高企，這種狀態下地市除一二線核心城市之外也難再現 9 月的“驚喜”。 我們預計政策持續利好行業以托底經濟的趨勢不會改變，一二線城市地價的過渡上漲難以持續。

風險提示：經濟、政策惡化，行業回暖不及預期。