中國樓市難以“夢回09”

習李政府執政以來，連續兩年的政府工作報告，對房地產市場的表述都有新意。2014年的報告，近8年來首次沒提房價。而今年的變化更大，不僅時隔6年后再次提出“支援居民自住和改善性住房需求”，還去掉了幾乎每年都有的“抑制投機投資性需求”。對比2005年以來的歷次政府工作報告涉及房地產的部分，上一次出現同樣的措辭組合——既鼓勵住房消費，又不提抑制投機投資，則要追溯到2009年。當年的樓市最終在政策激勵下迎來大反彈，因此有媒體總結：今年的樓市政策是“夢回09”。

今日中國樓市下滑壓力與2008年時起因完全不同

但顯然，當前的樓市已物是人非。去年全國住房銷售面積出現房改16年以來的第二次年度下跌，前一次是2008年。雖然去年11月底央行降息，力助40個重點城市12月成交量創出歷史新高，但市場熱度僅維持了1個月。進入2015年后，新房成交量迅速回落到去年救市前的平均水平。今年前2月的成交量甚至低於過去兩年的同期水平。

眾所周知，政府出臺的房地產政策其實是針對現存問題，與市場最終表現之間並沒有必然聯系。和2009年初的樓市相比，今年市場雖然同樣面臨著下滑的壓力，但背后原因是完全不同的。2008年全球金融危機的影響屬於外部因素，當時國內樓市仍在上升周期，因此在“四萬億”、降息、減稅一系列政策的共同刺激下，市場最終得以反彈。

而如今的問題則是源自市場內部。2014年房地產市場的調整，表面上看是信貸環境變化導致的。隨著年底二套房貸松動，降息改善流動性，市場順勢出現回升。但在這一現象背后，實質卻是房地產市場的基本面已經發生變化。2014年初銀行之所以收緊信貸，並非出自行政指令，而是在自有資金成本上升、房地產行業風險增加的背景下，銀行業自發做出的調整。房地產市場隨即風聲鶴唳，顯示出過去持續多年的供不應求的局面被打破，外部因素稍有變化即導致市場出現明顯波動。

實際供求關係決定樓市難以大幅反彈

從房地產市場的基本供求關係來看，供應方面，在持續十年高增長的慣性影響下，施工規模、預售量等供應指標仍處高位。但在需求層面，“價”和“量”兩方面的支撐都在減弱。一方面，居民收入和民間財富的增速落后於房地產成交額，房改房增值帶來的隱形紅利也逐步消失；另一方面，多數二三線城市的新房人均擁有量，已接近甚至超過一線城市水平，如果未來沒有人口持續增長，住房需求將缺乏支撐。同時，理財產品、海外置業的的興起，分流了大部分的投資需求。而需求相對穩定的一線城市目前仍處限購之中，市場僅剩自住需求支撐。

隨著金融改革的推進，投資渠道多樣化、利率市場化將是長期趨勢。“開展個人投資者境外投資試點”也出現在今年的政府工作報告中。在這樣的背景下，對投資需求而言，房地產投資不再是唯一的選擇。整個房地產市場將恢復到由居住需求主導的理性狀態，未來人口流動將決定城市房地產發展的前景，這將是樓市新常態的基本特點。

因此，雖然今年政府工作報告的措辭與2009年有類似之處，但市場背景的不同，決定了樓市反彈的歷史不會重演。從具體政策來看，已降息降準，但邊際效用減弱趨勢已經出現。在現實通縮的壓力下，流動性繼續放松的可能性仍然存在。而房地產交易稅費的下調，也是市場走弱時的備選手段。這些政策的目標都將指向“促進房地產市場平穩健康發展”，在分類指導，強調地方政府主體責任的前提下，不同城市將因地施策，避免市場出現大起大落。

從城市層面看，目前除一線以外的大多數城市都面臨存量過高的壓力，未來去庫存將是當地政府的主要任務。從全國宏觀面來看，占據全國新房銷售面積30%的前40個重點城市銷量增長已接近飽和，其余發展中城市在過去兩年中才是全國新房市場增長的主要動力。不過，根據測算，如果全國新房銷售面積保持目前水平，只要再過2-3年，這部分發展中城市就能達到目前重點城市的水平。到那時候，房地產行業，這個拉動全國經濟增長的火車頭將不可避免的大幅減速，這是我們需要認真面對的問題。

中央和地方政府各自能做些什么？

從近兩年的政府工作報告中，我們已經能看到中央的應對線索：

短期內重點去庫存，同時增加基建投資，抵消房地產投資放緩的影響。主要措施包括今年提出的“實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房”。而去年提出的新型城鎮化政策中的重要組成部分——城市棚戶區改造，今年將繼續增加110萬套至580萬套，這是通過拆遷來增加住房需求，減輕商品住宅需求下降的影響。同時，增加鐵路、水利等基礎設施投資，這兩項今年的投資目標高達1.6萬億人民幣，比去年幾乎翻倍。

但是，調經濟結構，找新的增長點是長期過程，無法一蹴而就。在“穩中求進”的轉換階段，仍需確保整體經濟的穩定，“穩定住房消費”的重要性無疑就凸現出來了。在本次工作報告中提出的六大消費引擎中，住房消費是唯一的實體商品，也是總量最大的消費。住房消費同時又能帶動投資和上下游眾多產業，因此其在保證GDP增長7%的目標中仍將起重大作用。

落實到具體措施上，由於城市間分化更趨明顯，未來可能不會再出現全國一刀切的調控措施，地方政府將發揮更大的主體責任。政府工作報告也指出“地方政府對應當放給市場和社會的權力，要徹底放，不截留。而且，對上級下放的審批事項，要接得住、管得好”。這些表述給予了地方政府充分的空間去穩定市場。

因此，我們可以預期，在那些存量過高的三四線城市中，將出現更多的地方托市政策。包括地方財政出資購買存量房轉為保障房、提高公積金額度、降低申請門檻、放松買房落戶、稅費補貼等等。但地方政府權力有限，有些政策調整必須來自中央，比如交易稅的減免、購房首付比例的調整，必須由中央同意並授權地方政府在一定范圍內自主裁定，才能確實達成分類調控的目的。

而一線城市由於供求平衡，新增需求穩定，並沒有救市的迫切必要。但操作上也存在政策小幅調整的空間，例如可放松外地單身人士購房資格。如果出於行政管制讓位於市場機制的目的而放松限購的話，相信政府必然會以房產稅預期來平衡市場投資需求，防止房價反彈。

（本文為中原集團研究總監劉淵為《金融時報》中文網撰稿，僅代表作者觀點。）