〈房產〉40年房貸好輕鬆？羊毛其實出在羊身上

近期 40 年房貸又成為市場上熱議話題，信義房屋 (9940-TW) 統計 20 年、30 年與 40 年房貸的比較資料，若以 20 年期和 40 年期相比，40 年期每月繳款金額輕鬆，大概是 20 年期的 6 折，不過貸款年限長相對所需負擔的利息金額也相對較高，多出超過 1.1 倍。

信義房屋以每百萬元 2% 固定利率試算，每借貸 100 萬元，40 年期還款者期滿，要比貸 20 年的人多繳 24 萬元的利息支出。若以實務的經驗來看，目前普遍申請房貸的民眾還是以申請 20 年期貸款者為大宗，申請 30 年期房貸的年輕族群有增加的趨勢，申請 40 年房貸的案例並不常見。

以貸款 20 年、30 年與 40 年的本金利息平均攤還，一段式利率 2% 試算，每貸款百萬元每月要繳的房貸為 5059 元、3696 元與 3028 元，若非提前償還的狀況下，每貸款百萬元要繳的利息分別約為 21.4 萬元、33 萬元與 45.3 萬元，40 年房貸每月償還的金額約為 20 年期的 6 成，不過繳的利息也多，40 年每百萬元總繳的利息為 45.3 萬元，比起 20 年期也多出將近 24 萬元，增加幅度約為 1.12 倍。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，40 年期房貸並非新鮮事，5 年前就有銀行業者提供 40 年期的方案，這幾年也有些銀行提供 40 年期的房貸，不過申貸 40 年期房貸方案的案例並非主流，主要是申請 40 年的房貸對於條件要求相對嚴格，有些要求要 35 歲以下，同時可能要新房子比較容易申請過關，大部分 40 年期的房貸對於年齡與屋齡都有所限制，且實務上有房貸需求的民眾，對於這麼長年期的房貸興趣也不高，因此實務上申請 40 年房貸的比例很有限。

曾敬德表示，觀察民眾貸款習慣可以發現，年輕族群反而對於 30 年期的房貸接受度較高，主要是目前房價水準和過去相比仍有一大段漲幅，而銀行評估貸款條件時「收支比」是很重要的評估要件，因此和 20 年期的房貸相比，30 年期的每月房貸金額相對較低，對於一般雙薪家庭來說，可能比較容易申請核貸。

另外，雖然還款時間拉長，和每月的房租相比，房貸還是要比起房租再多繳一些，但最終還是可以擁有一間屬於自己的房子，因此反而 30 年期的房貸較受到年輕購屋族群歡迎。

曾敬德說，不管是幾年期的房貸，多久的寬限期，其實都是多給購屋人一些選擇，消費者仍會理性挑選適合自己的房貸，這幾年房地產交易量明顯萎縮，市場也沒有因為有銀行推出 40 年期的房貸，而有明顯激情的演出，加上近年銀行鑑價與核貸成數都已考量風險等因素，因此即使有長年期的房貸選擇，對房市影響應該也有限。