2016年房價軟著陸、量能回溫 搶進不動產關注5大趨勢

今(2015)年可謂是房地產轉折的一年，在政府稅制及行政干預影響下，市場呈現量縮價跌，前3季建物買賣移轉量共199811棟，相較去年同期減少17.1%，房仲業者一般預期全年交易量僅約27萬棟。全國不動產表示，進入2016後可關注不動產市場的5大趨勢，預料明年房價不會繼續跌跌不休，跌幅將收斂至10%以內。

有人說今年房市領跌的第1年，但也有人認為總統大選後將利空出盡，全國不動產歸納出5大房地產趨勢，包括：(1)總統大選當前，政策牛肉刺激內需、經濟成長；(2) 房地合一上路，揭開房地產史新頁；(3) 天花板效應發酵，房價軟著陸；(4) 自住客、置產客可搶進，別碰2地雷，以及(5)價錢合理就出手。

全國不動產企研室主任張瀞勻說明，總統大選將在明年1月登場，根據歷史經驗，新執政者為贏得民心將釋放利多，尤其利率維持低點，有助房市人氣回溫。

張瀞勻指出，購屋族可接受的利率臨界點是3%，主因是目前普遍租金投報率都不超過3%，一旦房貸利率超過3%，部分民眾會擔心房貸負擔重，買不如租來得划算。

今年打房稅制不斷，造成買賣雙方對價格認知差異大，交易量大幅下滑，不過，雙方僵持近1年，目前屋主已彈性疲乏開始降價、適逢年底成家潮買方出籠，加上明年房地合一登場，為把握輕稅潮，交易量已緩步回溫。

明年房地合一上路後，意味炒作投資、隨便買隨便賺的時代結束了，不過，從央行放寬選擇性信用管制、金管會調降保險業投資不動產投報率，以及台北市市長柯文哲和總統候選人朱立倫陸續表示沒有打房的必要，代表政府開始鬆綁對房市的打壓，房市價量未來交由市場機制決定，並回歸自住及長期置產市場。

由於建商有決定售價的權力，目前降價趨勢明顯的是預售屋和新成屋建案，加上背負資金及營收壓力，價格的確可以因市場冷熱有所調整，且預售屋賣的是「未來房價」，價格通常較高，一旦開始降價，將出現天花板效應，迫使中古屋房價隨之調降。

不過，全國不動產提醒，中古屋市場較難看到房價全降的現象，主因是每個屋主經濟背景不同、持有時間長短不一，房市交易仍將回到供需基本面，房價呈現個案表現，由於土地成本愈來愈高，且房地產相對於其他投資產品，有增值抗跌效益，因此房價不會跌跌不休。

近期台北市市長柯文哲嚴查的違章建築及工業住宅，在柯P效應之下已成房市地雷，違建拆除風潮席捲而來，過去買1送1的頂樓加蓋現在成了燙手山芋，而工業住宅則因為違反都市計畫法，價格較區域行情便宜，但也有可能因為房屋稅加重課稅、貸款不易，以及被連續開罰，把省下的錢都吐出來，購買這2種產品千萬得三思。

展望明年不動產市場，全國不動產強調，國內外經濟表現和政策風向仍是影響房市最大的2個關鍵。