面臨資金緊箍咒 中國房企另辟蹊徑尋覓境內外融資

路透5月8日 - 因預期中國當局將推出更多抑制房價上漲措施，中國房地產開發商正在尋覓境內及境外替代性融資管道。

我們預期今年不會有任何政策寬松。經營環境將變得更具挑戰性，特別是對小型業者而言。只有那些具備財務力量的才能在這波下滑中存活，路勁基建執行董事單偉彪指出。

中國抑制房市的最新一波行動從去年9月展開。從那時開始，已有超過45個城市宣布買房限制措施，形式包括提高首付比例，提高抵押貸款利率，對非本地戶籍居民及二套房買主設限。

中國當局也收緊對房企債券發行的要求，並阻斷房企在銀行系統融資購地的渠道。

自去年10月以來，房企在上海及深圳交易所市場發行公司債融資的大門關閉，迫使許多房企以美元債券或銀團貸款形式在境外融資。

一些開發商甚至將多元化業務擴大至香港房地產項目。例如，路勁基建闊別數年之後重新進入香港市場，一部分就是因為中國的限制措施所致。

其他一些中國企業，包括海航集團、合景泰富地產控股、及龍光地產，最近都拿下香港重大住宅項目。

我們希望在中國內地和香港之間的業務更為均衡，”單偉彪稱。路勁基建正在進行分拆高速公路業務，2016年下半年發行了兩檔美元債券，金額共9.5億美元，今年2月發行了3億美元的永久債券。

**境內替代品**

有些開發商正在把目光投向海外，有些則正在尋求境內替代品，如資產支持票據和在銀行間債券市場上發行的中期票據。

世茂房地產控股有限公司4月26日宣布，大陸子公司上海世茂國際廣場得到了一項配額，可以在兩年內在銀行間債券市場發行最多達65億元人民幣(9.43億美元)的資產支持票據。這些票據以該公司的商業地產所獲得的收入為抵押。

據世茂的投資者關系經理Eva Lau，如果上述資產支持票據公開發行能夠實現，將成為銀行間債券市場中的首單商業地產抵押貸款支持票據。

開發商，特別是在香港上市的那些開發商，自從交易所市場2015年放寬公司債券發行規定以來，充分利用了境內債券市場。

碧桂園和雅居樂集團去年也發售了資產支持證券(ABN)，但是通過私募在交易所市場發行的。

隨著交易所市場被有效地關閉，開發商現在被迫尋找其它出路。

國內的交易所債券市場關閉後，我們需要開拓新的融資途徑，Lau表示，我們的商業模式，既有住宅開發也有商業地產，使我們有優勢發行ABN，因為我們有商業地產帶來的經常性收入。”

世茂也在申請在銀行間債券市場發行熊貓中期票據。最近遠洋集團控股和中國金茂控股集團最近都成功地發行了這類票據。

據Lau，在境外市場方面，世茂正在與幾家銀行談判，擬籌集一筆新的5-8億美元四年期銀團貸款，可能6月份簽署正式協議。

根據路透對國家統計局數據的計算，盡管多次努力給房屋市場降溫，但3月份中國70個大中城市的平均新房價格比2月上漲了0.6%，上漲速度快於2月的0.3%。

中銀香港分析師Ross Lee預計政策收緊情況還將繼續。

我們認為當前的政策收緊主要聚焦城市，針對的是平均售價增長，並非全國範圍內的收緊，Lee稱。

該分析師認為，中小城市的去庫存將得到支撐，而房價較高的一線及二線排名靠前城市及衛星城市將迎來更多政策收緊措施。

穆迪高級信貸分析師梁鎮邦預計，開發商流動性將可能逐步收緊，對近幾個月銷售放緩及境內債券發行大幅減緩做出反映。

不過他指出，很多穆迪評級的開發商仍堅持較高的2017年銷售增長目標，以獲取更多市場份額，這就意味著競爭必將加劇。

穆迪還指出，開發商對境內債券的再融資需求將在明年大幅上升，因為這些債券中有很多都會在2018年變得可賣回或是到期。

穆迪另表示，對穆迪所評級的開發商而言，多數企業的再融資風險應該可控，因為他們擁有強勁的流動性緩沖。

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