永慶：66%民眾看跌Q4房市 全年移轉量恐創26年新低

根據永慶房產集團 2016 年對於網路會員調查顯示，全台看跌第 4 季房市比例再擴大，占比 66%，也較上一季看跌的 59% 上升高達 7 個百分點；其中「小幅看跌 5%-10%」比例占 51%。同時，也顯示顯示「實價登錄成交行情 15% 內」是買賣雙方共識的價格區間。

永慶房產集團業管部協理林泰隆分析：因央行除豪宅外，全面鬆綁信用管制，讓 4-5 月市場受激勵，買氣回溫；但後續有房屋稅、遺贈稅上調等紛擾，衝擊民眾信心，整體看跌趨勢再擴大，本季看跌比例 66% 較上季的 59% 增加達 7 個百分點，看跌趨勢不變。

林泰隆表示：在購屋理想價格部分，此次調查發現有 53% 受訪者認為比「實價登錄成交行情低 15% 內」就願意進場；而售屋理想價格在「實價登錄成交行情低 15% 內」的占比也高達 62%，顯示「實價登錄成交行情 15% 內」是買賣雙方共識的價格區間，買賣雙方皆有 50% 以上認同、接受此價格，是加速成交進而擴大交易量能的關鍵。

而進一步分析永慶此一調查「買、賣方購售屋價格意願」，賣方最高有 34% 接受價格在「實價登錄成交行情正負 5% 內」，以比例來看 4 間房子要賣，只有一個買方願意接受價格，成交機率低；但價格落在「實價登錄成交行情 10-15%」時，是 3 個買方搶 1 間房子，售出機率比其他價格多出三倍。在買方市場確立的狀況下，建議有意售屋的屋主，按照最新實價登錄價格再酌讓 5% 以上，才有機會與買方有價格共識，加速成交。
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少子化問題日益嚴重，台灣已邁入高齡化社會，「養房防老」已取代「養兒防老」成為新潮流。根據此一調查：退休養老準備的最佳理財項目，「買房地產收租」以 34% 壓倒性領先，成為退休理財規劃的首選，具備穩定投報率的「啞巴房兒子」，打敗股票、基金、債券及定存，成為資金停泊的好標的。

此外，調查中有高達 61% 民眾有「投資收益型不動產的意願」，其中 77% 願意進場投資的「最低投報率要 2.5% 以上」。林泰隆說，目前市場資金豐沛，但全球經濟、金融市場動盪，金融相關商品存在高風險，加上全球負利率盛行，超低利環境恐成常態，定存利率破底，反觀「房地產」具備保本、避險等優點，相對穩健。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為，目前建商讓利求售已成共識，新屋價是房價先行指標，價跌趨勢已是不可逆的趨勢，讓利才有成交量。觀察六都第 3 季房價僅持平或微跌，在價格修正不足、買氣轉弱的狀況下，預期第 4 季房市呈現「量平價小跌」格局。

葉凌棋近一步說明：由內政部資料統計發現，今年 1-7 月全台買賣移轉交易量僅約 13.3 萬件，創近 18 年來新低，較去年同期衰退 17%；六大直轄市買賣移轉量也未見起色，1-8 月六大直轄市交易量能持續下滑，雙北 1-8 月移轉量年衰退幅度近 20%，台中減幅更高達 24% 
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雖然 3 月底鬆綁信用管制後，讓壓抑已久的買氣自 4 月開始出籠，但之後經歷暑假、房屋稅、遺贈稅擬調漲等議題，買方購屋信心也跟著轉弱。此外，房價修正程度尚無法吸引多數買盤進場購屋，交易量沒有擴量動能。觀察 2012-2015 年第 4 季交易量，並未較第 3 季明顯增加，實際上年底購屋旺季並不旺，預期今年量縮格局不變，以近期交易量推估，今年交易量落在 23 萬至 24 萬棟間，恐創 26 年新低。

葉凌棋提醒，讓利已成市場主軸，有感讓利的預售案恐產生磁吸效應，中古屋買氣勢必受到衝擊，價格難以支撐，建議有意售屋的屋主適度調整心態，未來以價格取勝可能成為常態，先降先贏，提早展開汰弱留強的資產配置，尤其是多屋族更應妥善規劃，避免資產受稅負增加而減損。