提防外資干擾房地產調控效果 加強監管

外資進入房地產市場勢頭迅猛。外資流入緩解國內房地產企業資金壓力，間接影響到政策調控效果。分析認為，為避免外資加速流入房地產市場對調控政策效果可能造成的干擾，需要作出應對預案。

據中國證券報10月29日報道，外資進入房地產市場勢頭迅猛。外資在房地產開發企業外部資金來源中，從年初的單月增長23億元到8月份的67億元。2010年前8個月，房地產開發企業資金來源中外資的規模達到369億元。如果僅計算外商直接投資和境內企業海外融資兩項，2010年上半年，進入中國房地產行業外資金額至少達182億美元，相當于上半年直接投資凈流入額的二分之一。

自2010年4月份的“新國十條”逐步落實以來，各地銀行信貸緊縮和稅收調整政策使得中國房地產企業國內融資渠道收窄。1-8月，中國房地產開發企業外部資金來源中的國內資金部分呈逐月下降趨勢，資金規模由年初的3,189億元降至8月份的2,816億元，占房地產企業總資金來源的比重也由60%降至50%左右。而與此同時，外資在房地產開發企業外部資金來源中的規模卻在不斷擴大，從年初的單月增長23億元到8月份的67億元。2010年前8個月，房地產開發企業資金來源中外資的規模達到369億元。雖然目前進入房地產市場的外資所占比重還較低，但其短時期內大量流入對房地產市場可能造成的潛在影響以及對地產調控可能造成的干擾需要我們警惕。

外資加速入場

通過設立、增資房地產企業進入國內房地產市場。通過這種方式進入中國房地產市場的外資主要是外商直接投資。2010年前7個月，房地產行業實際使用外資金額達129億美元，占中國實際利用外商直接投資金額的22.2%，比去年同期提高了4.7個百分點。

內地房地產企業境外融資。彭博統計的數據顯示，2010年中資地產公司在海外市場共銷售68億美元債券，創自1999年有記錄以來最高。盡管成本較高，國內房企仍選擇大規模海外融資，一方面反映了受房地產調控政策影響，企業自身資金鏈緊張不得已而為之；另一方面也說明國內房地產企業仍看好后市。

通過私募股權基金投資房地產行業。在房地產調控政策影響下，國內房地產企業的融資需求一定程度上加速了外資通過私募進入房地產市場。2010年4月，金地集團與瑞銀環球資產管理集團合作發起房地產基金，首期募集簽約金額約1億美元；6月，中國海外興業聯手Harmony China房地產基金共同投資西安、青島、沈陽的三個項目，總價12億港元；7月,雅居樂地產控股有限公司通過向摩根士丹利出售旗下冠金公司30%股權獲得52.8億元融資。

以“熱錢”的形式通過各種隱蔽渠道進入房地產市場。在人民幣升值預期日漸增強的情況下，流入中國房地產市場的“熱錢”可以通過參與炒高房屋資產價格獲取資產升值與套匯的雙重收益。從國家外匯管理局7月份發布的“熱錢”專項排查行動結果來看，2010年2月份以來，通過各種形式流入中國的“熱錢”規模至少達73.5億美元，樓市是這部分“熱錢”的一個主要去向。近來有跡象表明，“熱錢”在加速購買境內房產，尤其是別墅等高端住宅。2010年8月上海市別墅交易中境外人士購買比例達12.6%，較上半年增加3.3個百分點，同比增長60%。境外人士購買的二手別墅均價達到48274元/平方米，是上海市二手別墅均價的2倍。

加強熱錢監管

由于私募股權投資的私密性及“熱錢”的隱蔽性，很難獲得其投資國內房地產行業的具體金額，而且外資進入房地產行業不僅僅是參與房地產項目開發、建設，更有一部分資金以購買中國境內房產的形式入場。由于缺乏相關的統計，這部分資金量大小難以估計。如果僅計算外商直接投資和境內企業海外融資兩項，2010年上半年，進入中國房地產行業外資金額至少達182億元美元，相當于上半年直接投資凈流入額的二分之一。盡管相比于整個房地產市場來說，外資規模較小，所占比重也相對較低，但在當前房地產市場博弈的關鍵時刻，需要對其迅猛的增長勢頭加以關注，避免其干擾調控。

首先，外資流入緩解了國內房地產企業的資金壓力，間接影響到政策調控效果。中國政府此次調控手段之一是通過收縮房地產企業資金來源中的銀行信貸及國內資本市場融資，以增加房地產企業的現金壓力，迫使其加速推盤變現。但由于政策中沒有明確的限制外資措施，外資的流入在一定程度上緩解了房地產企業的資金緊張狀況，減輕了其降價推盤變現的壓力，進而影響到此次房地產調控政策實際效果。

其次，外資流入對房地產市場信心也會造成影響。由于外資通常是投資或購買房地產市場中的高端物業項目，其價格對整個房地產市場具有標桿作用。而且外資在房地產市場中大規模的投資或交易活動本身就向市場傳遞了繼續看漲樓市的信號，從而影響到國內房地產市場參與者的信心，影響到房價調控效果。

更重要的是，以“熱錢”形式流入中國房地產行業的外國投機資本，在購入房產后炒高房地產價格，然后變現退出符合其短時期獲取最大化收益的目標。從歷史經驗來看，投機資本的大進大出容易造成資產價格的暴漲暴跌。相比于開發型外資，其投機性與高流動性不僅不利于房地產市場穩健的發展，更加大了中國的金融風險。

因此，為避免外資加速流入房地產市場對調控政策效果可能造成的干擾，促進房地產市場健康、平穩發展，需要作出應對的預案，未雨綢繆。

建立外資進入房地產市場的信息系統和預警體系。針對中國目前缺乏外資進入房地產市場詳細數據的現狀，要建立起一套包括外資設立、參股房地產企業，投資房地產項目開發以及參與房地產交易數據的信息系統和監控預警體系。通過建立這套系統，中國監管部門可以實時了解掌握外資進入房地產領域的規模，全程跟蹤資金流向，分析其變化趨勢，對市場中各種潛在風險做出量化的預測，從而及時制定出有效的調控措施。

進一步落實國家關于外資進入房地產行業的政策措施。2006年7月建設部等六部門聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，對外商投資房地產行業在市場準入、經營管理以及境外機構和個人購房管理等方面進行了規范。但隨著中央對外商投資審批權的逐步下放，地方的引資沖動可能會削弱政策的執行力度，為外資進入當地房地產市場提供便利。因此，要強化和落實地方政府監管責任，加強對相關政策措施執行情況的監督和檢查。同時，為防止外資對房地產項目的炒作，可以在《意見》中加入外資投資房地產行業最低年限的規定。

加強對熱錢的監管。從短期來看，外資中的“熱錢”對房地產市場的潛在威脅較大。其短時間內的流入流出容易造成房價的暴漲暴跌，不利于市場的穩定。針對“熱錢”流入中國的主要渠道及監管中存在的薄弱環節，海關系統應加強對進出口貨物價格跟蹤，及時對商品價格異常波動采取調查，加大對虛構交易的審查處罰力度。外匯管理部門則應不斷完善外匯管理以及相關管理政策，加強不同部門之間的監管協調，定期開展排查“熱錢”的專項行動，嚴厲打擊各類違法違規外匯交易活動。

(尹薇薇 編輯)

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