"國十條"稅收配套政策出臺稅總發布"升級版"土地增值稅清算細則

業內人士普遍認為，隨著調控效果的逐步顯現，近期，國十條規定的重要配套措施（二套房認定標準、房企融資門檻等）將陸續出臺。

5月26日，國家稅務總局發文強調，要求各地規范土地增值稅清算，對土地增值稅清算的各種情況，在技術上進行明確。

這是自2007年2月強調規范土地增值稅清算以來，國稅總局再次出手予以規范。這也是在國十條提議后，稅總出臺的重要配套文件。

業內人士表示，由于各種原因，土地增值稅的征收一直很不規范，作為稅率較高的稅種，如果嚴格征收，將對房企的資金狀況產生較大影響。

二套房認定等配套政策將陸續出臺

土地增值稅從1994年便開始征收，征稅對象是土地取得、轉讓、建設所取得的增值額。按照增值額與扣除金額的對比，稅率分為30%、40%、50%、60%四個級別，是我國稅率較高的稅種。

國稅總局昨日發布的《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）對土地增值稅清算的各種情況，在技術環節予以明確。

《通知》規定，土地增值稅清算時的收入確認、稅費扣除等，以開具的發票為準。對于房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費，在計算成本時不得扣除；對于企業取得土地使用權時支付的契稅，則應予扣除。

《通知》還對拆遷安置、舊房轉讓等情況下的土地增值稅清算，確定了相關的標準。同時，在規定的期限內補繳的土地增值稅，不加收滯納金。

這是近年來，國稅總局發布的第二份針對土地增值稅清算的文件。2006年底，稅總曾印發文件，要求各地從2007年2月1日起，對房企進行全面土地增值稅的清算工作。

隨后就遭遇了國際金融危機，房地產市場大幅降溫，該稅種的征收也變得不規范。土地專家鄒曉云向《每日經濟新聞》記者表示，市場狀況變化較快，是土地增值稅難以真正征收的重要原因。

隨著去年以來房地產市場的強勢回暖，4月17日出臺的國十條明確表示，稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。

業內人士普遍認為，隨著調控效果的逐步顯現，近期，國十條規定的重要配套措施（二套房認定標準、房企融資門檻等）將陸續出臺。

房企賬面復雜征收難度加大

鄒曉云介紹，目前土地增值稅的征收極不規范，為照顧開發商的利益，不少地方并沒有真正實施。

他表示，土地增值稅清算的技術性較強，涉及資產評估、資產清算、稅費計算等多方面內容，同時，不少房地產企業的賬面復雜，進一步加大了征收難度。

據了解，我國土地增值稅的征收程序是：企業上報資產增值狀況，由稅務部門進行評估和清算，然后確定稅率進行征收。但由于評估程序相對封閉，留給雙方很大的操作空間。

不過，作為稅率較高的稅種，土地增值稅被認為是調控房地產市場的重要稅收工具。今年兩會期間，不少代表委員提出穩定房地產市場的政策建議，其中便包括擴大房產稅的征收范圍、嚴格征收土地增值稅。

一位不愿透露姓名的開發商向《每日經濟新聞》記者表示，在企業資金不夠寬裕時，如果嚴格征收土地增值稅，將對企業帶來較大影響。

有專家曾計算，如果對土地增值稅進行清算，在北京、上海、深圳等一線城市，將有數百億資金被抽走。

上述開發商同時也表示，目前多數企業的資金狀況充裕，即使嚴格征收，對資金周轉帶來的影響也很有限。但更多的業內人士擔心，在缺乏征收動力和強制措施的情況下，該政策可能遭遇執行難。

鄒曉云表示，土地增值稅的征收體現在交易環節，很難對市場帶來直接影響。但對土地增值稅進行高調清算，可以降低市場預期，規范企業的各種交易行為。