中海60億造新“地王” 背靠中國建築不愁資金問題

中海地產以59.7億元的天價拿下北京豐臺區花鄉六圈村地塊，在刷新北京地價歷史紀錄的同時，成為新年以來，全國總價和樓面單價最高的雙料“地王”；據悉，中海地產有足夠的現金流，中國建筑也為其提供了極大的支持。

據北京商報1月22日報道，昨日下午，北京豐臺區花鄉六圈村A居住項目用地進行現場競價，經過一個半小時的激烈鏖戰。中海地產力挫保利、萬科等巨頭，以59.7億元將其攬入懷中，溢價率高達194.8%，折合樓面價為17153.3元/平方米。這也是繼去年11月大龍地產用50.5億元創造北京新“地王”后，國企房地產開發企業在北京土地市場上的最大手筆。

實際上從去年下半年開始，一向低調的中海地產就開始引爆土地市場，頻頻拿下“地王”。2009年9月，中海以70.06億元拍下上海普陀區長風6B、7C地塊，摘下當時全國總價“地王”桂冠。

2009年10月28日、29日中海地產分別斥資38億元、41億元在佛山、重慶斬獲“地王”后，10月30日下午在沈陽再次出手，以35億元的高價將著名爛尾樓“荷蘭村”地塊收入囊中，創下了沈陽土地交易歷史上成交金額最高、土地面積最大的歷史紀錄。

步入2010年，中海繼續發力，在中山以總價3.86億元拿下石岐區張溪東河北“臺灣仔”商住地塊，樓面價1822元/平方米，溢價高達179%，成為中山新“地王”。

背靠中國建筑不愁資金問題

中海年報顯示，2005年、2006年、2007年、2008年新增土地儲備分別為175.4萬、653萬、1030萬和279萬平方米，2009年是中海五年來在土地市場動作最大的一年。

中海拿地為何從去年開始如此激進？明天地產業務總監賈玉鵬認為，首先是中海地產有足夠的現金流。中海發展一直很穩健，銷售很好，在2008年萬科降價之前就率先降價，有效地回籠了資金。在去年上半年的財務報表中，中海的利潤超過了20%，成為行業上市公司中最好的企業。

“中海地產目前也有著迫切的拿地擴展需求。中海的地塊大部分是在2005年-2007年之間拿的，目前土地儲備量不大。”賈玉鵬表示。

公開數據顯示，中海地產從2008年8月到2009年7月整整一年時間，中海地產沒有拿下一塊地。中海地產內部人士稱，2008年市場不好，公司為規避風險沒有拿地，而在2009年市場轉好時，開始積極拿地。

中海還有一個重要后臺，為其提供了極大的支持。中國建筑這艘巨艦是中海地產的母公司，直接持有中海51.7%的股份。中海頻繁在土地市場沖鋒陷陣，中國建筑提供了很大的支持。

例如，去年9月，中海斥資70.06億元拍下上海普陀區長風地塊后僅三天，中海宣布與母公司中國建筑及中建八局成立合營企業合作開發該地塊，中海占股50%。因此，中海實際需要承擔的土地出讓金僅為總價的一半，為35億元。

頻造“地王”的風險

2009年年底，房地產行業風向突變，國家開始了一系列針對房地產的調控措施。業內分析，房地產行業又一輪的暴風雨即將到來。中海從去年底囤積了一大批“地王”，市場形勢卻突然出現變化，中海需要為自己的沖動買單嗎？

“中海地產太瘋狂了，豐臺這塊地樓面地價超過17000元/平方米，到時候賣出去最少要賣35000元/平方米，這在南四環外價格就太高了。”北京師范大學不動產研究所副所長黃興文認為，中海此舉對市場的負面影響不小，因為標桿作用太大，可能會推動區域的房價。

“中海對未來的預期太好了。在目前的局勢下，房價肯定不能那樣高地上漲。中海也面臨著較大的風險。”黃興文表示。

開發商的看法則不同。萬科北京公司營銷總監肖勁向記者表示，所謂的風險都是暫時的。“目前看這個價格比較高，但是隨著時間的推移，這些地都不會顯得太貴。北京房價整體的預期是向上走的，所以中海拿地很堅決。”

賈玉鵬也認為，中海是以產品取勝，開發的都是中高檔樓盤，所以高價的“地王”也能夠通過精細的產品而轉移成本。

(郭建英 編輯)

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