兵分兩路搞商業地產 華潤"夾攻"萬達?

華潤集團旗下兩家公司近日同時在商業地產方向發力，人們不禁好奇這會對商業地產龍頭萬達集團造成怎樣的影響。

近日，華潤萬家旗下的區域型購物中心歡樂頌在深圳開業，并計劃于未來5年內，將歡樂頌擴展至15~20家，這意味著這家零售巨頭跨界進入商業地產。而華潤集團旗下的華潤置地主席王印在10月31日舉行的股東會上表示，公司將考慮購買更多的商業用地。

上述兩家華潤旗下的公司，一家為零售業出身，另一家從地產業而來，卻先后插足商業地產，華潤集團是否欲雙面夾攻商業地產界的巨頭萬達？

華潤萬家：立足商業運營

華潤萬家公司的高管表示，歡樂頌是華潤萬家旗下商業地產的主品牌，目前已在無錫、海口、哈爾濱、珠海、成都、合肥等多個一、二線城市全面啟動。業界認為，此舉標志著這家零售巨頭正式將觸角伸入商業地產。

實際上，華潤萬家的舉動并不稀奇，麥德龍、特易購、家世界、宜家等零售巨頭也在自建物業。

華高萊斯國際地產(北京)有限公司高級項目經理黃輝在接受《每日經濟新聞》記者采訪時對此評論說，零售公司步入商業地產主要緣于三個原因：首先，零售公司存在自建物業的需求，由于這些零售巨頭的議價能力高，它們所占的場地的租金不高，但要求甚高，如占地面積大、層高要求高等，因此商業地產開發商并不是非常愿意將地塊出租給這些零售巨頭——雙方是痛并將就著；其次，一些地方政府，尤其是二三線城市的地方政府很歡迎這些零售巨頭，因為它們的進入可以帶動商圈的形成，因此也愿意將一些地塊直接賣給這些公司；最后，自建物業有利于其自身資產的升值。

據悉，歡樂頌內60%的店鋪由華潤萬家自身的零售品牌占據，另外40%向外招商。零售業出身的華潤萬家，將歡樂頌的優勢定位于商業，這可能會為歡樂頌帶來不少商業運營上的相對競爭力。

萬達：以地產反哺商業

華潤旗下的華潤置地雖然大本營駐扎于住宅地產，但目前該公司在商業地產上同樣雄心勃勃。

華潤置地主席王印不久前就直言，5~6年后，公司將把投資型物業占公司總盈利中的比例提高至40%，從而繼續向 “住宅開發+持有物業+增值服務”的路徑轉型。

華潤集團旗下的這兩家公司，一個從商業、另一個從地產的角度分別切入商業地產，似乎欲對商業地產業的老大萬達形成夾攻之勢。

對此，黃輝認為，華潤與萬達在商業地產方面的探索，走的是不同的路徑：萬達在以地產的方式運營商業，而華潤更傾向于以商業的方式運營地產。

萬達模式的核心競爭力在于單個項目產品開發中實現資金鏈的平衡，是以地產的方式運營商業，其中地產為出發點，商業為輔。

而不管是華潤萬家還是華潤置地，其著眼點是后期的商業運營，而不是地產，是以商業的手法運營地產。

不過，另一位行內人士向《每日經濟新聞》記者說，華潤和萬達只是路徑選擇不同，但不可否認，伴隨它們各自的擴張，一旦在同一城市的同一區域相撞，必然會發生競爭。而在競爭中，拼的就是資金實力與經營管理能力。

論及資金實力，華潤萬家與華潤置地的背后大股東華潤集團，時下正在實行“孵化戰略”，即充分利用集團的資金實力優勢，讓一些土地先期由集團來購買和持有，等到項目比較成熟時再按市場價格注入公司，以支持旗下相應公司的發展。以華潤置地為例，中國不動產研究中心的統計數據顯示，2004年至今，華潤集團對華潤置地進行了6次資產注入，注入的資產金額高達234億港元，而華潤置地為此支付對價的現金部分不到60億港元，其余部分主要通過向集團配股完成。6次資產注入使華潤置地增加了1445萬平方米的土地儲備。

這位業內人士分析說，華潤集團這種“孵化戰略”，會為旗下公司華潤置地、華潤萬家的商業地產擴張提供極大的資金支持。這一點是萬達所不具備的。此外，萬達時下這種高速擴張的路徑，對目前快速發展的行業環境存在極大的依賴性，一旦中國房地產業的發展速度減緩或發生變局，這種發展路徑就極可能會遇到麻煩。