樓市調控之根:18萬公頃供地計劃能否圓滿落地存疑

隨著調控措施的出臺，深圳、廣州等地均加快了供地節奏，不過要完成全年供地任務，形勢仍頗為嚴峻。

據新華社10月25日報道，“地”為調控之根，“供”與“求”乃調控之兩翼。隨著“限購”等一系列“調需求”措施顯現成效，各方也愈加關切:后市的住宅和土地供應能否有效增加，年初制訂的“18萬公頃”供地計劃能否圓滿“落地”？

全年供地任務能否完成？

根據國土資源部公布的數據，30個省區市2010年度住房用地計劃擬供應量約18萬公頃，與去年全國住房實際供地76461公頃和前五年平均年度實際供地量54650公頃相比，增幅翻倍。土地市場的“開閘”，一度讓樓市“軍心”企穩。

中國指數研究院新發布的數據顯示，今年1－9月，全國105個城市累計供應住宅用地30928.4萬平方米，同比增加59%。從月度分布來看，除今年7月土地市場供應量略低于2009年7月之外，其余月份供應量均高于去年同期水平。

不過，4月出臺的“國十條”使住宅市場迅速降溫，其“涼意”也隨即傳導至土地市場。數據顯示，今年一季度土地供應同比增幅每月均在100%以上，但自4月起，增幅便回落至60%以下。7月以后，則維持在11%以下。9月，全國105個城市共推出住宅用地3726.6萬平方米，環比增加29%，但同比增幅僅11%。土地成交也走出了相似的曲線:今年前九個月，105個城市累計成交住宅用地22989.4萬平方米，同比增加49%。不過，土地成交4月后也明顯降溫，八、九兩月更出現同比負增長。

“今年上海保障房用地供應量將超過既定計劃，在全年新增住宅用地中的比例將超過70%。商品住宅用地也力爭完成計劃。”上海市規土局副局長史家明說。截至10月15日，上海今年以來已累計供應保障性住宅用地764公頃，離“770公頃”的年度計劃只一步之遙。而全市累計供應住宅用地有948公頃，已完成住宅用地計劃的86%。

不過，中國指數研究院的數據顯示，截至9月底，一線城市中僅上海和廣州的供應量超過去年同期。10個重點城市中，一半城市的供應量尚不及去年同期水平，其中深圳、杭州供應量同比減少更是超過20%。進入10月以后，深圳、廣州等地均加快了供地節奏，不過要完成全年供地任務，形勢頗為嚴峻。

優質地塊依然創高價

這一輪調控以來，各地依然偶有高價地塊“冒頭”，但與2009年天價地塊層出不窮相比，今年的地市已經相對平靜。今年9月出讓的上海黃浦江沿岸Ｅ18地塊、南京下關區濱江江邊路以西的1號及3號地塊，成交價分別是48.28億元、121.41億元以及78.93億元，是今年4月“國十條”出臺以來各地涌現的三塊具有代表性的高價地塊。

中國指數研究院副院長陳晟說，雖然調控對土地市場的交易造成了一定沖擊，但是熱點地區的優質地塊仍備受開發商青睞。不過，相比而言，全國層面的地市走勢較為平穩。數據顯示，1－4月，全國105個城市住宅用地樓面均價持續下降，由2175元／平方米下降到1461元／平方米，五、六兩月短暫“回暖”、7月回落之后，八、九兩月連續沖高，分別達到1777元／平方米和2661元／平方米。

相比于總價和單價，“溢價”更能說明土地市場的“熱度”。數據顯示，今年前三個月105個城市“地市”保持高位運行，溢價率同比增幅均在500%以上，但4月、5月先后直降為81%、6%，6－9月則保持了同比負增長態勢。“這表明，在新政之后，開發商拿地愈發理性，對于拿地成本的控制和目標地塊品質的要求也愈發嚴格。”陳晟說。

比如，上海9月出讓的黃浦江沿岸Ｅ18地塊成交價高達48.28億元，與底價較高相關，其41.3%的溢價率并不算高。今年一季度以來許多高價成交的地塊，其溢價都低于去年的平均水平。上海10月20日成交的12幅經營性用地中，有7幅地塊僅以底價成交。上海市規土局土地利用處負責人表示，今年上海地價過快上漲的勢頭已得到一定遏制。

不過，易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭提醒:今年4月“國十條”出臺后，雖然房價漲幅收窄，但整體上依然處于高位，房價難以下跌，致使開發企業仍舊勇于以較高價格拿地。

供應能否如期增加關乎調控成效

此次新一輪樓市調控進一步強化了住房用地和住房建設的年度計劃管理，要求各地“根據年度計劃實行宗地供應預安排，共同商定將確定的保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設任務落實到地塊”、“沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設供地”，同時加大對完成情況的督察考核力度。

9月底以來各地陸續推出的調控細則，大多明確提出繼續增加居住用地尤其是保障性住房用地的供應。比如，上海規定，“保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量的70%”“在土地出讓合同中明確保障性住房配建比例”。杭州市則規定，“優先安排保障性住房建設用地，擴大保障性住房建設用地供應量和供應比例，并按年度分解用地供應計劃，確保落實到具體地塊”，各部門“要及時溝通辦理結果，主動進行銜接，提高辦事效率，加快住房項目供地、建設和上市進度，增加住房的有效供應”。一些地方“增地”決心之大、用心之切，由此可見一斑。

“‘限購’等畢竟是臨時性手段，一旦壓抑的需求得到釋放，而后續的供應無法滿足，則房價又會面臨上漲壓力。”陳晟說，“因此新一輪調控更需要解決土地和住宅有效供應不足的問題。”楊紅旭說:“各地必須加快供地速度，尤其是房價較高、供應緊張的一線城市和部分二線城市，從而抑制地價上漲。否則，將影響后續的住宅供應，而在供不應求的市場形勢下，很難期望房價會明顯下跌。”

(徐志嬌 編輯)

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