北京將禁售酒店類公寓?近期將全面禁售"商改住"

北京市明確，在5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，一律禁止分層、分單元銷售；近期將全面禁售“商改住”。

中新社援引新京報5月20日的報道稱，將酒店項目分割成一套一套的住宅，冠以“酒店公寓”來出售，這種方式將被禁止。19日北京市住建委、市發改委、市規劃委、市國土局聯合發布《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》，從6月1日起實施。其中明確，在5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，一律禁止分層、分單元銷售。

酒店類公寓產權僅為40年

據介紹，酒店類房地產開發項目包括賓館、度假村等。由于近年來北京住宅項目銷售的升溫和房價的持續上升，個別酒店類項目擅自變更規劃和土地性質，將酒店用房設計為住宅，進行分套(單元)銷售。打著“酒店式公寓”、“精裝小戶型”、“LOFT”等旗號，作為住宅銷售。

“另一方面，這種‘住宅’無法保障購房人合法權益，無法按照住宅的標準繳納契稅，物業費、水電費。購房者買了這種‘住宅’后，無法實現住房的土地使用年限以及配套建設指標。”市住建委相關負責人說。據了解，住宅的最高土地使用年限為70年，而酒店類則只有40年。

新酒店類項目禁分套出售

19日下發的通知要求，在5月31日之后簽訂土地出讓合同的酒店類項目，一律不得分層、分套(間)銷售。將一律不予辦理測繪成果備案、預售許可和現房銷售的手續。

對于已取得許可、正在銷售的酒店類項目，開發商要在賣房時向購房人明示房屋使用年限、契稅、物業服務費、水電費以及配套建設指標等情況，并明確告知購房人不得擅自改變規劃用途經營使用，并將此情況在認購書和購房合同中與購房人予以約定。

而對于5月31日前已經簽訂了土地出讓合同的酒店類項目，如果申請分割銷售，將由四部門組織召開聯席會共同審定。據了解，近期北京事實上已經基本不再批準酒店類項目分割銷售了。

解讀

1?“商改住”也將發文禁止

19日出臺的新規定，是否是近期樓市新政的后續？對此，市住建委相關負責人稱，這與樓市新政無直接關系。

“主要目的還是規范市場，否則將來到處都是住宅，原來的商業、酒店也成了住宅，城市就失去了后續活力。酒店項目本身是非住宅類的，而新政主要是針對住宅類的。”

除了酒店外，目前也有不少商業或綜合立項的房地產開發項目，改為住宅銷售。這位負責人透露，下一步，還將陸續出臺有關商業、綜合用地項目改住宅將被禁售的規定。

2?違規售房無法辦房產證

下月起，新的酒店類項目不能分割出售，但一些已有的項目仍可以銷售。那么購房者如何在購房時，辨別哪些房子是可以購買，哪些是不能購買的？

這位負責人表示，在開發商的售樓處或北京房地產交易管理網上，購房者都可以查詢到該項目的預售許可證，可以看出該項目是否允許分割出售。“而且我們也在計劃，今后在房地產交易管理網上，增加提示功能。也就是每個項目都標注上是住宅立項，還是酒店或商業立項。”

對于未獲批分割銷售的項目，如果購買了單套房屋，則將無法辦理房產證。

3?“產權酒店”將禁止分售

產權酒店是近些年出現的新現象，以酒店的房間為單位，開發商將每間客房分割成獨立產權，分別出售給投資者，投資者一般都將客房委托酒店管理公司統一出租經營，以獲取年度客房經營利潤。

而此次新規出臺后，對于以酒店立項的新項目，今后將無法再分層或分套出售，因此也將無法再進行產權的分割。

影響

開發商：小戶型減少價難漲

對于昨天出臺的新政策，一位不愿意透露姓名的開發商表示，這主要還是針對商業項目擅自改成住宅來銷售的現象。

“商業或酒店立項的項目，容積率都比較高。而目前住宅和商業價格倒掛，住宅價格更高，所以開發商往往是一層做商業，再向上則分割為住宅來賣。”這位開發商說。

他表示，酒店類公寓大都為小戶型，禁售會使這部分房源有所減少。但他認為，房地產新政實施以來，北京的房地產市場的交易量和客戶都已經萎縮得很嚴重，開發商本身就愁著房子賣不出去，也不敢借此來漲價。

中介：禁售令對樓市影響不大

鏈家地產市場分析師張月認為，在北京今年新開盤的商品房項目中，酒店類公寓僅占不足5%。而且在二手房成交中，酒店類公寓的比重也不超過3%。因此酒店類公寓禁售，不會對住宅市場造成大的影響。

鏈家地產統計顯示，今年1至5月北京新開盤和預計6月開盤的住宅項目有328個，其中僅15個為純粹或包含部分酒店類公寓。

“很多酒店類公寓由物業統一經營打理，靠租金為業主賺取收益。部分在二手房市場出售的酒店類公寓項目主要集中在一些中高端熱點商圈。但由于過去一年多的時間里，普通二手住宅價格上漲非常快，以出租為經營方式已沒有前幾年受歡迎了。”

不過她同時認為，今后新增酒店類公寓難再現，因此這類經營型住宅將成為稀缺房源，價格或將走高。

(王彥彥?編輯)